Articolo aggiornato il 06/04/2023: leggi l’articolo con le novità cliccando su questa scritta!!
Qui sotto cercherò di spiegarti bene ciò che devi assolutamente sapere se sei tra i 20 milioni di italiani che possiedono un immobile colpito da questa proposta dell’Unione Europea, ma ti avviso già che non te la caverai con dei semplici “bla bla bla”:
Sembra impossibile eppure sta succedendo veramente!
Presto gli immobili più inquinanti non potranno né essere affittati né venduti per legge.
Sta iniziando una nuova era, tutto ciò che abbiamo sempre dato per scontato, oggi, viene messo in discussione in quella che è stata definita transizione verde.
Infatti, c’è una cosa mai sottolineata esplicitamente, ma ormai evidente a tutti: la transizione energetica non sarà solo una scelta industriale e tecnologica o un obiettivo remoto destinato a non impattare sulle nostre vite, ma inciderà fortemente sulle nostre abitudini, sui nostri consumi e, a quanto pare, con i valori delle nostre proprietà.
Oggi siamo costretti a rimediare velocemente a decenni di inquinamento sfrenato e per recuperare il tempo sprecato in soli 10 anni, tutti dovremo anche sostenerne il costo; il conto si prospetta non poco salato per alcuni proprietari di casa….
I motivi della decisione
È cosa nota che ad inquinare maggiormente l’aria delle nostre città non sono soltanto gli scarichi delle automobili, già fortemente contrastati grazie a un mix di restrizioni, divieti e passaggi programmati (per non dire forzati) alla mobilità elettrica, ma anche le emissioni dei riscaldamenti delle nostre case hanno un forte impatto.
Il 17,7% dell’inquinamento atmosferico prodotto annualmente in Italia è prodotto proprio dai riscaldamenti, ed è responsabile del 64% della quantità di polveri sottili Pm2,5, del 53% di Pm10 e del 60% di monossido di carbonio. È brutto da dire, ma il riscaldamento delle nostre case uccide.
Ovviamente in ottica di arrivare al 2030 con un’Europa più verde tutto ciò non è sostenibile, in aggiunta i riscaldamenti Europei sono alimentati per lo più a gas metano di importazione Russa, dalla quale dipendiamo e che ha tutto il potere di imporci i prezzi che più desidera, da qui la necessità di abbattere rapidamente i consumi.
Chi sarà colpito
Già da diversi anni in caso di vendita o locazione è obbligatorio redigere il certificato di prestazione energetica (APE), che appunto classifica dalla A alla G gli immobili.
Un tecnico specializzato calcola i consumi medi annui, tenendo conto del tipo di isolamento, infissi, tecnologia della caldaia, integrazione con pannelli fotovoltaici ecc… e gli conferisce la classe energetica di appartenenza.
I dati sulle certificazioni energetiche vengono poi trasmessi alle regioni e il quadro che ne viene fuori è abbastanza drammatico.
Infatti l’87% delle abitazioni non rientra nemmeno in classe energetica D e sono oltre 5.000.000 gli edifici, ossia il 37,5% del totale in Italia in classe G, i quali, appunto, saranno i primi ad essere toccati dai provvedimenti che ne proibiranno la vendita o la locazione, abbassandone drasticamente l’appetibilità e il valore commerciale in pochissimi anni.
Per darti una chiave di lettura le classi energetiche pari o superiori alla B si trovano solo nelle nuove costruzioni e negli edifici eretti dal 2010 in poi, se costruiti con tecnologie all’avanguardia per quegli anni.
Le classi C,D, sono tipiche degli edifici costruiti negli anni 2000. Le classi E le puoi trovare in edifici anche più vecchi, ma ristrutturate di recente con particolare attenzione ai consumi, così come le classi F.
Tutte le altre case sono in classe energetica G e, come abbiamo visto con il superbonus 110%, per fare anche fare un salto di due classi energetiche in certi palazzi occorre investire centinaia di migliaia, se non alcuni milioni, di euro in interventi particolarmente complicati.
La proposta dell’Unione Europea e le sue conseguenze
Proprio in queste ore si sta discutendo sulle case di classe energetica bassa, abitate da più di 1/3 degli Italiani, e del loro triste destino. La proposta è tanto ambiziosa quanto agghiacciante e prevede una roadmap molto stretta per imporre standard sempre crescenti alle case europee.
Ti elenco gli step principali:
- 2027: gli stati dovranno raggiungere le classi energetiche E degli edifici.
- 2030: gli edifici dovranno raggiungere la classe energetica D e gli immobili rimasti in classe G non potranno più essere né venduti né affittati.
- 2033: infine tutti gli edifici dovranno raggiungere la classe C
Ci saranno comunque delle deroghe per palazzi di indiscusso valore storico e monumentale e per abitazioni di dimensioni inferiori ai 50m². Sei salvo?
Le case con classe energetica vietata potranno essere comunque vendute anche dopo il 2030 a patto che l’acquirente si assuma l’obbligo di provvedere alla riqualificazione energetica dell’abitazione entro soli 3 anni.
Detta così potrebbe suonare facile, ma l’obbligo porterà l’acquirente a valutare gli imminenti costi in fase d’acquisto e il problema davvero grosso nasce nei condomini, poiché portare un appartamento dalla classe G alla C è un’impresa praticamente impossibile, se non ristrutturando completamente l’intero edificio.
Ci vorrebbe quindi la delibera condominiale per approvare i lavori, fermo restando che chi ha appartamenti piccoli (e per questo esenti) potrebbe non aver interesse nell’affrontare la spesa, così come chi ha l’appartamento esposto diversamente e solo per questo gode di una classe energetica migliore, o chi nella casa ci vive e non ha intenzione di cambiare a breve… Insomma pur essendo disposti a pagare l’esito di un’eventuale riunione condominiale non è affatto scontato.
Inoltre il 2027 è un termine molto vicino, quindi questa norma crea un deprezzamento immediato degli immobili con classe energetica bassa, perché dopo solo pochi anni comporterà la necessità di una ristrutturazione molto costosa, se non addirittura la vendita dell’intera palazzina a un’azienda di costruzioni, che si assumerà sì l’onere di risolvere la questione prima di rivendere gli appartamenti, ma che dovrà anche garantirsi di avere un ampio margine di guadagno speculando sul prezzo d’acquisto.
Mi immagino già le urla alle assemblee condominiali mentre si deve decidere se vendere tutto in blocco o ristrutturare l’intero edificio…
Più il tempo passa, più le case efficienti diventeranno introvabili (già oggi sono rare), così come gli attuali incentivi diventeranno insostenibili per gli stati, anche solo per disincentivare l’inflazione dei prezzi delle materie prime che ne sono la diretta conseguenza, quindi diminuiranno presto, lasciando chi non ha colto l’opportunità quando doveva con l’amaro in bocca e un conto da pagare.
Le possibili soluzioni
La più semplice e immediata è sfruttare i bonus fiscali: l’occasione di ristrutturare l’intero edificio con il bonus del 110% potrebbe effettivamente risolvere il problema una volta per tutte.
Purtroppo le aziende edili sono sempre più impegnate, la burocrazia enorme, i tempi stretti e in condominio c’è sempre chi è contrario. Ad oggi la maggior parte delle case che vanno in vendita non hanno deliberato un intervento con il superbonus e solo lo 0,5% degli edifici ne sta beneficiando, con un costo statale stimato di 8,9 miliardi di euro.
Una valida alternativa può essere vendere l’immobile ora, che l’ultimatum sembra ancora relativamente lontano, si è in un mercato molto attivo, favorevole per chi vende e non è ancora avvenuto un vero deprezzamento dell’immobile come accadrà in futuro, quando le persone inizieranno a fuggire dalla data imminente, così da comprare già un immobile più ecosostenibile e che non sia soggetto al deprezzamento o a lavori di riqualifica obbligatori nel breve periodo. Alla fine basta poco per fare un miglioramento e tutelare il proprio patrimonio.
Se le prime due soluzioni non ti soddisfano è il caso di risparmiare quanto necessario per sostenere gli interventi una volta che saranno effettivamente necessari, magari programmando un accantonamento a livello condominiale se si trova un accordo unanime. Ad ogni modo questa è l’opzione certamente più costosa.
Sicuramente i vantaggi di vivere in case più efficienti e in un mondo più pulito sono innegabili, anche se i meno previdenti dovranno subire un salasso economico notevole e tutto il peso della transizione energetica, oltre al fatto che vietare la commercializzazione di un bene può avere un peso catastrofico sui conti di moltissime persone e ripercussioni sull’intero mercato.
Voi come la pensate? Come affronterete la transizione energetica? Che ne pensate di questa proposta della Commissione Europea?
Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
Numero di telefono: 340 8403002
Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp
