Il Flipping immobiliare è l’arte dell’investire su immobili da ristrutturare, riqualificandoli e riproponendoli sul mercato una volta rimessi a nuovo.
Se da un lato una buona operazione consente di fare soldi velocemente, come ogni investimento che promette guadagni sostanziosi e veloci, porta con sé un certo grado di rischio: questo ha significato, negli anni della crisi immobiliare e la riduzione dei margini di guadagno, l’allontanarsi di molti da tali investimenti, a causa anche dell’aumento della tassazione delle plusvalenze che è salita dal 20% al 26% pochi anni fa.
Tuttavia, grazie alla corsa all’acquisto che si è verificata nel 2021, la conseguente crescita del prezzo delle case e con i bonus fiscali legati alle ristrutturazioni cedibili agli istituti di credito, la speculazione sulle ristrutturazioni è tornata ad essere il modo più veloce e redditizio dove investire oggi, con il vantaggio di avere molte imprese edili occupate a lavorare per conto terzi e quindi pochi competitor sul mercato.
Infatti nel 50% dei casi, i maestri del Flipping sono proprio le imprese edili, con lo svantaggio però di dover vendere i propri immobili in regime d’Iva invece che in imposta di registro, aggravando i costi di acquisto del futuro acquirente.
Questo fa sì che un investitore che agisca come privato abbia un vantaggio competitivo notevole e margini di guadagno maggiori rispetto alle stesse imprese del settore, nonostante queste abbiano sempre prosperato proprio grazie a questo tipo di operazioni e possono essere concorrenziali a tutti gli effetti.
L’altro vantaggio è poter prevedere in anticipo i margini e le tempistiche di rientro da tale investimento, almeno se hai esperienza o ti appoggi a professionisti che sanno come muoversi e ben ti consigliano, a differenza degli investimenti finanziari che non sai quanto, quando e se ti renderanno realmente.
L’unico svantaggio per l’investitore, invece, è che questo tipo di operazione prevede un tuo impegno in prima persona per seguirne lo sviluppo, quindi se trascuri il flipping, il fatto di riuscire a realizzare gli utili che desideri non è sempre scontato.
In questo articolo voglio darti i consigli giusti su come fare flipping nel 2022 ottenendo solo successi e massimizzando tempi e profitti, anche se non sei del settore, non hai esperienze passate e vuoi sapere da dove iniziare.
Concetti base per iniziare a investire in immobili da ristrutturare e rivendere
Il primo concetto, il più importante, è che con il flipping hai l’opportunità di mettere a frutto la tua progettualità e il tuo gusto estetico, tirando fuori da immobili in stato di conservazione pessimo le sue potenzialità, vendendo, alla fine di tutte le opere, una soluzione molto più appetibile sul mercato.
Per fare ciò però andrai incontro a tempi tecnici di realizzazione delle opere e a molto lavoro, che deve essere sempre quantificato.
Dai un valore al tuo tempo
Quando progetti l’operazione devi anche prevedere quanto vuoi guadagnare e in quanto tempo: se per individuare un immobile impieghi mesi, se i tempi per il mutuo sono lunghi e i tempi di ristrutturazione ancora peggio, stai partendo con il piede sbagliato. Se poi i tempi di vendita si allungano ulteriormente, corri il rischio di spalmare gli utili in 12/18 mesi.
Questo significherebbe rimanere esposti finanziariamente molto a lungo e avere un rientro magari anche sostanzioso nel complesso, ma equivalente a 2/3000 euro mensili, oltre a precluderti la possibilità di eseguire più operazioni nello stesso anno.
Si può fare di meglio… di molto meglio!
La stessa operazione conclusa in 3 mesi e moltiplicata per 3 o 4 volte l’anno può invece generarti una rendita capace di cambiare davvero in meglio la tua vita e la tua situazione finanziaria, con margini di guadagno che possono arrivare anche al 100% della quota inizialmente investita nei 12 mesi precedenti.
Insomma, il gioco non stanca se ne vale la pena e per guadagnare tanto non devi perdere tempo.
Definisci il budget dell’investimento
Comprare una casa ha dei costi.
Ma non è tutto perché oltre al prezzo dell’immobile dovrai prevedere i costi d’acquisto, di ristrutturazione, i professionisti, gli imprevisti, le plusvalenze, le tasse, eventuali oneri bancari ecc…
Tuttavia hai anche dei valori positivi, che sono i bonus fiscali legati alle ristrutturazioni, all’eventuale mobilio e infine tutte le spese sostenute per l’intera operazione possono essere detratte dal calcolo delle plusvalenze.
Il mio consiglio è quindi di preparare fin da subito una tabella Excel per definire i budget e infine aggiornarli man mano che procedi con l’operazione, in modo da non lasciare nulla al caso e poter via via aggiustare il tiro.
Meglio evitare di fare sempre solo conti spannometrici se non vuoi avere sorprese.
Scegli il tuo acquirente-target fin dal primo giorno
Non devi dimenticare mai che la buona riuscita del tuo investimento dipende dalla vendita del tuo prodotto finito e che quindi dovrà soddisfare le esigenze di qualcuno. Quindi uno dei primi passi è focalizzare mentalmente il tuo acquirente-target:
- Chi è questa persona?
- Quanti anni ha?
- Che lavoro fa? Dove lavora?
- Quali sono le sue abitudini?
- Quanti sono in famiglia?
- Che fascia di reddito ha?
- In che zona della città vive?
- In che tipo di palazzo?
- Quali sono le cose per cui spende volentieri i propri soldi?
Queste sono le domande che sono alla base del tuo progetto e che devi porti prima di metterti in moto per cercare l’immobile giusto da ristrutturare.
Se non hai ben chiaro, tu per primo. a che target rivolgerti difficilmente riuscirai a individuare velocemente l’immobile giusto, la giusta zona e contesto o semplicemente rispettare i budget e scegliere i professionisti adatti.
Nel definire il tuo acquirente tipo ovviamente devi essere molto realistico, tenendo anche conto del budget per l’intera operazione.
Per intenderci non potrai mai realizzare la casa perfetta per Jeff Bezos con un budget di 80.000 euro…
Quindi, una volta individuato il profilo del tuo acquirente ideale, puoi definire quindi mentalmente anche il tuo progetto, la casa da realizzare, la zona e il palazzo dell’immobile che dovrai trovare, nonché il livello di finitura delle opere e del design…
Tutte le scelte che dovrai fare da qui in avanti dovrai farle secondo i gusti e le necessità del tuo cliente ideale.
Gioca d’anticipo per non perdere occasioni
Come già accennato il tempo è denaro, quindi devi essere rapido, perché le occasioni migliori non aspettano e la concorrenza è agguerrita.
Per riuscirci il primo trucco è appoggiarti a dei professionisti, sia per quanto riguarda la ricerca delle giuste opportunità, sia per prepararsi finanziariamente e infine battezzare fin da subito imprese affidabili a cui affidare progetto e ristrutturazione.
È buona cosa visitare gli immobili più papabili fin da subito con le persone che ti aiutano a prendere le decisioni rapidamente, evitando di farsi soffiare le soluzioni più ghiotte da altri solo per problemi di disorganizzazione.
Infatti gli oggetti rivendibili oggi sono diventati molto richiesti e se l’immobile è interessante probabilmente non sei nemmeno l’unico che lo sta cercando.
Quando non sai… chiedi!
I professionisti che ti affiancano nell’operazione possono essere un grande supporto e diventare il vero valore aggiunto al tuo progetto.
Quindi il consiglio è di evitare improvvisazioni nel tentativo disperato di cercare di fare tutto da solo ed appoggiarti a professionisti ogni volta che occorre.
Particolare attenzione dovrai sicuramente mettere nella scelta dell’Agenzia immobiliare, la quale ha un ruolo fondamentale, ossia proporti soluzioni da acquistare pronosticando già il prezzo di rivendita dell’immobile finito, in modo da poter realizzare un business plan chiaro e minimizzare i rischi.
Oltre a questo, generalmente il tuo Agente Immobiliare conosce bene i gusti, le mode e le tendenze più richieste al momento da chi cerca casa e ti può dare le dritte giuste per orientarti verso un buon risultato. Infine dovrà assicurarti un sistema che ti garantisca tempi di vendita rapidi e i risultati promessi.
Assicurati soltanto di non affidarti a quelli che ti promette risultati impossibili solo per venderti un immobile che nessuno compra per poi sparire nel nulla…
I 4 consigli per un flipping di successo nel 2022
Ecco come valorizzare il tuo investimento per vendere velocemente e massimizzare il profitto oggi:
1- Proponi l’immobile solo una volta terminati i lavori
Vendere su carta è possibile, soprattutto nelle fasi finali della ristrutturazione, ma difficilmente riuscirai a valorizzare il tuo lavoro e la cura dei dettagli.
A differenza degli anni passati i rendering e le vendite al grezzo hanno perso molto appeal, quindi non avere fretta di mettere l’immobile sul mercato perché proponendo, invece, un immobile completo e perfetto, otterrai grandi risultati evitando di bruciare l’immobile sul mercato prima che diventi appetibile.
2 – Arreda la casa per fornire un pacchetto completo
Tradizionalmente la casa appena ristrutturata viene venduta vuota, spoglia di ogni arredo e imbiancata con un colore neutro. Questo spesso porta a dubbi ed esitazioni negli occhi dei visitatori ed è un errore che devi assolutamente evitare.
Vuoi che sia l’influenza di qualche programma tv realizzato negli Usa, vuoi la difficoltà nel visitare i saloni dovuti alla pandemia, oggi, fornire una casa completamente arredato con stile, completa di elettrodomestici eleganti e cura dei dettagli, sta dando grandi risultati sia in termini economici che nel ridurre drasticamente i tempi di vendita. Basta un po di buon gusto per sfruttare questa novità del settore residenziale per ottenere un successo assicurato!
3 – Crea un effetto “wow”
Premesso che ogni casa merita un progetto ad hoc, sempre ricordandosi delle esigenze del nostro “acquirente-target“, creare ambienti non scontati, armoniosi e a volte addirittura estrosi ripaga.
Lo scopo è eludere la concorrenza di case in vendita nella stessa zona e fatte con lo stampino. Diversificati per raggiungere quella clientela più esigente, ma anche più alto spendente, che solitamente non si sente gratificata nel comprare una casa comune e simile a tutte le altre.
Quindi un po di creatività, oggi, non guasta affatto.
Anche un buon lavoro di home staging e di pulizia dell’immobile ti consentirà di mostrare agli acquirenti la tua casa al meglio. Si spende qualcosa ma non sono soldi buttati!
4 – Non risparmiare sul servizio di vendita
So che sembra banale, ma se hai fatto tutti i passi giusti probabilmente la tua casa oggi vale di più sul mercato di quanto ti era stato preventivato e della quotazione media del quartiere. Quindi sarebbe buona cosa anche far ri-valutare la casa a ridosso della fine dei lavori, per decidere il prezzo corretto e la giusta strategia con cui proporla.
Oggi ci sono tanti modi per vendere una casa nuova e pronta: partendo da clienti con forti esigenze all’acquisto immediato o a una giornata di open house, che possono permetterti di portarti un risultato immediato e una trattativa ridotta all’osso. Oltre a una buona preparazione e ad assicurarti un pacchetto clienti nel tuo targe pronti all’acquisto in zona, anche la vetrina e l’affidabilità dell’Agenzia si riflettano direttamente sul valore e le tempistiche di vendita, quindi questa va scelta con cura.
Il preludio del fallimento, ma anche uno degli errori più diffusi, è proprio quello di sottovalutare la fase della rivendita dell’immobile, perché rischi di vanificare il tutto ottenendo uno scarso risultato.
Prospettive per il 2022
Se hai letto l’articolo fin qui sicuramente hai capito come fare Flipping, in questo momento storico, sia il miglior esempio di come investire nel mercato immobiliare per guadagnare velocemente e di come, con i giusti passi, puoi trasformare l’intera operazione in un investimento sicuro, veloce e redditizio.
Guadagnare velocemente, però, non è mai un sinonimo di “soldi facili”, nemmeno in un momento fortemente positivo come quello attuale.
Tuttavia se tutta l’operazione viene fatta con criterio si tratta di un investimento pianificabile e dal risultato prevedibile, a differenza di come può essere comprare azioni in banca o investire in criptovalute, dove hai l’incertezza che vada bene o di svegliarsi una mattina scoprendo di aver perso improvvisamente tutto. Questo, infatti, con il flipping non potrà mai succedere.
Ottenere dei grandi risultati con questo metodo significa quindi, non solo mettere a frutto le proprie capacità organizzative e di fiuto per gli affari per raggiungere un grande obbiettivo, ma anche avere un mentalità aperta alle innovazioni e riuscire a creare un rete professionale e un team affiatato che condivida i tuoi obiettivi per permetterti di ottenere un risultato eccelso.
Detta così può anche sembrare un’operazione difficile, ma facendo un passo alla volta ti assicuro che viene tutto molto naturale e questo momento di forte crescita dei prezzi è sicuramente il miglior momento se vuoi iniziare ed è un’ottima attività dove investire oggi.
Se hai dei dubbi e vuoi approfondire l’argomento contattami pure, oppure lascia un commento qui sotto.
Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
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