Se hai deciso di vendere un tuo immobile o stai cercando di acquistare una nuova abitazione è molto importante che tu sappia quali sono i documenti necessari per vendere casa nel 2022.

Ho specificato nel 2022 perché negli ultimi 10 anni i controlli e, di conseguenza, le garanzie per chi compra, sono cresciute a dismisura, questo comporta un numero di documenti obbligatori sempre maggiore da portare al notaio per effettuare il rogito di una casa.

Ma non è tutto, in quanto, sebbene il notaio abbia il ruolo fondamentale di effettuare le verifiche documentali riguardanti lo stato dell’immobile e la preparazione dell’atto pubblico di compravendita, ci sono aspetti e relativi documenti che non interessano il notaio o che semplicemente non sono obbligatori, ma che possono esserti utili al fine di proporre adeguatamente se stai vendendo e che dovresti sempre verificare se stai comprando, sopratutto se lo stai facendo da un privato.

Ad esempio la legge non prevede l’obbligatorietà di fornire le certificazioni degli impianti, rendendo di fatto tali certificazioni facoltative, ma rientreranno tra i documenti obbligatori da consegnare al notaio qualora concordati tra le parti nella fase di proposta d’acquisto, nonché un valore aggiunto all’immobile se presenti.

Altro esempio alla legge e al notaio non interessa l’entità delle spese condominiali, né le vicende del condominio, quindi se stai vendendo o comprando casa è consigliabile verificare tali documenti, anche se poi non verranno richiesti e non andranno consegnati al notaio.
Infatti, al fine della compravendita, che tu spenda 50€ o 5000€ al mese di condominio, che il condominio sia fonte di litigi o molestie, questo non ha alcuna rilevanza

Al fine di rendere completa questa guida ai documenti necessari per la compravendita da parte del venditore, dividerò in più elenchi e ti spiegherò quali di essi sono obbligatori, quali facoltativi, quali ti aiuteranno a vendere casa ma non sono da consegnare al notaio, nonché, infine, il timing (per iniziare a proporre l’immobile, per il compromesso e per il rogito) e dove e come puoi procurarti tali certificazioni.

Documenti per iniziare a proporre l’immobile

Per proporre il tuo immobile in modo adeguato dovrai fornire alcuni documenti che ti aiuteranno a vendere con trasparenza e senza perdite di tempo:

Rogito di provenienza

Ti parlo del rogito e non dell’atto di provenienza e ti spiego subito la differenza.

L’atto di provenienza e il rogito di provenienza possono coincidere come no, quindi se hai ricevuto l’immobile per successione o sentenza sei sicuramente in possesso di un atto di provenienza, ma questo sarà privo della descrizione dell’immobile, della sua natura e sopratutto di eventuali vincoli o provenienze (potrebbe essere ad esempio di edilizia popolare, convenzionata o avere una donazione pendente senza che tu lo sappia), che invece è presente nell’atto di acquisto originario. Quindi se ti appresti a vendere un immobile ereditato è cosa buona e giusta recuperare il rogito, se non le trovi tra le cose del de cuius sarai costretto a recuperare una copia dal notaio che ha fatto l’atto (se ancora in attività) o presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Leggilo sempre prima di mettere in vendita la casa.

APE o certificazione energetica

Ebbene sì, questa occorre subito. La certificazione energetica è un documento obbligatori fin dal momento che intendi affittare o vendere un immobile e decidi di metterlo in pubblicità.

Nel caso in cui ci sia un annuncio privo di certificazione energetica sono previste sanzioni amministrative che vanno da 500€ a 3.000€ e diventano da 3.000€ a 18.000€ nel caso in cui l’immobile ne sia venduto privo. Vale quindi la pena investire quelle poche centinaia di Euro per farla redigere da un Geometra, Architetto o Ingegnere abilitato, considerato anche che ha una valenza di 10 anni.

Planimetria catastale


La planimetria catastale non è obbligatoria in questa fase, dove devi trovare ancora un acquirente per casa tua, ma ti può aiutare a proporre l’immobile in modo più completo e a verificare almeno in maniera fai-da-te se le planimetrie coincidono con l’immobile o se ci sono già cose evidenti da sistemare prima del rogito.

Nel caso la planimetria sia conforme puoi anche stamparla e consegnarla ai visitatori di casa tua se intendi provare a vendere da privato e può dare un buon effetto, ma ti consiglio di diffonderla con cautela e prendendo sempre i nominativi per non esporti al rischio furti ed occupazioni, che accadono più spesso di quanto si possa immaginare quando non si utilizzando le adeguate cautele.

Se invece qualche muro o finestra non torna è meglio che ti appoggi subito a un professionista per capire l’entità del problema, questo prima di iniziare a proporre l’immobile.

Puoi scaricare la planimetria di casa tua direttamente online nell’area dedicata dell’Agenzia delle Entrate.

Ultimo verbale di assemblea e prospetto rate condominiali

Come accennato sopra il verbale di assemblea e le spese condominiali non sono un documento necessario ai fini della compravendita, tuttavia chi compra solitamente li richiede e fa bene.

In particolare gli interessati vogliono sapere che spesa annua dovranno mediamente affrontare e di cosa si sta parlando nel condominio in merito a innovazioni o altri aspetti che possono influenzare la decisione in fase di acquisto.

Non sorprenderti quindi se sarà una delle prime cose che ti verrà chieste, non è per forza un segno di sfiducia.

Farti trovare in ordine e preparato ti farà apparire trasparente e getterai le basi di una trattativa semplice e priva di inutili tensioni.

Una volta soddisfatti i dubbi dei potenziali acquirenti tale documentazione non sarà più necessaria.

Documenti obbligatori per il compromesso

Tutti i documenti da portare al notaio e necessari per la stipula del compromesso:

Atto di provenienza

Può essere il rogito di acquisto (che è comunque necessario) ma anche successione, donazione o sentenza.

In ogni caso dovrai presentare il documento che attesti la tua proprietà ed è quindi un documento obbligatorio.

Documento d’identità e codice fiscale

Dovrai semplicemente anticiparli al notaio per redigere l’atto e portarli in originale il giorno del preliminare di compravendita. Verifica soltanto che siano in corso di validità.

Ape o certificazione energetica

Come già scritto sopra è un documento obbligatorio da presentare al momento del compromesso in copia autentica, firmata di pugno dal tecnico certificatore.
Assicurati quindi di non portare una semplice fotocopia.

Visura catastale

La visura catastale contiene tutti i dati relativi al tuo immobile, la proprietà e le dimensioni dello stesso, inoltre indica la rendita catastale e di conseguenza indica quante tasse dovrà pagare l’acquirente a rogito. Stiamo parlando quindi di un documento necessario e obbligatorio.

Puoi richiedere la visura catastale di casa tua gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Planimetria catastale

Anche questa già citata diventa obbligatoria al momento del compromesso.

Copia dei pagamenti

Ogni pagamento deve essere tracciabile e documentato. Se vi siete scambiati quindi cifre di denaro dovrai portare al notaio la fotocopia degli assegni ricevuti completi di data e luogo o, in alternativa, la ricevuta del bonifico contenente il CRO.

Fattura delle mediazioni (se con Agenzia)

Ovviamente se ti sei avvalso di un mediatore, oltre al pagamento dovrai presentare anche la relativa fattura, che andrà dichiarata nell’atto.

Copia della proposta d’acquisto firmate dalle parti (facoltativo)

La proposta d’acquisto firmata sia da acquirenti che venditori non è un documento strettamente necessario ai fini del compromesso, ma inoltrandola allo studio Notarile prima del compromesso lo aiuterà a comprendere modalità, tempi e accordi da riportare nell’atto. Portarti una copia durante il compromesso ti permetterà inoltre di controllare se effettivamente ciò che stai per firmare è conforme agli accordi presi evitando spiacevoli discussioni durante la lettura dell’atto.

Documenti obbligatori per il rogito

La premessa è che sono obbligatori tutti i documenti che sono necessari per il compromesso:

dovrai quindi portare nuovamente il tuo documento d identità e codice fiscale in originale. In aggiunta dovrai procurarti:

Certificato di stato libero o certificato per estratto di matrimonio

Puoi utilizzare anche quello che viene definito il certificato contestuale: che tu sia single o coniugato dovrai procurare al notaio un certificato riguardante il tuo stato patrimoniale. Questi sono documenti molto semplici da reperire e dal costo irrisorio di una marca da bollo da 16 euro: basterà richiedere il documento in comune di residenza che te lo consegnerà in pochi minuti. Alcuni comuni permettono anche di richiedere tali documenti direttamente online.
Ovviamente stiamo parlando ancora di un documento obbligatorio al fine di poter redigere il rogito e che tutti devono procurare.

Referto tecnico di conformità urbanistica e catastale

Viene anche chiamato più semplicemente referto tecnico. È uno dei documenti fondamentali e consiste in un documento stilato da un professionista abilitato che constati che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda effettivamente alla documentazione depositata in catasto e in comune. Dovrai quindi incaricare per tempo un Geometra, un Architetto o un Ingegnere affinché verifichi lo stato dell’abitazione stilando un documento ad hoc sotto la sua responsabilità civile e penale che garantisca al notaio e all’acquirente la conformità di ciò che stai vendendo.

In genere è un documento che costa poche centinaia di euro ma nel caso risultassero difformità sarà a cura e spese del venditore dover sanare la situazione, con costi che possono arrivare a raggiungere alcune decine di migliaia di euro. È bene, quindi, agire in anticipo per evitare che le tempistiche della praticati facciano decorrere i tempi ultimi previsti per il rogito, tuttavia tale documento ha una scadenza di soli 6 mesi

Il giorno del rogito dovrai consegnare in originale il documento firmato di pugno dal professionista erogante.


Lettera di saldo delle spese condominiali

Te la rilascia l’amministratore di condominio. Richiederla è molto semplice, ma per farlo dovrai prima sapere la data esatta in cui dovrai rogitare. Ti basterà comunicare al tuo amministratore tale data e ti calcolerà le tue competenze esatte: una volta saldate ti rilascerà la lettera firmata di suo pugno che dimostra che non stai lasciando pendenze alla parte acquirente. Anche questa dovrai portarla in originale il giorno del rogito.

Quietanza della banca per estinzione del mutuo (se presente)

Se stai per vendere una casa con mutuo ovviamente dovrai estinguere l’ipoteca e dovrai quindi presentare la quietanza della banca per l’estinzione del mutuo. Ovviamente l’unico modo che hai per ottenerla è saldare il mutuo residuo prima o contestualmente il rogito, con l’intervento di un funzionario della tua banca direttamente in presenza del notaio.

Certificazione degli impianti (facoltativo)

Se casa tua è ristrutturata e dispone di impianti a norma, quindi certificati, e sopratutto, se gli accordi presi con l’acquirente li prevedono, dovrai consegnare ai nuovi proprietari tutta la documentazione. I più importanti riguardano l’impianto elettrico e quello del gas, ma occorre anche quello della caldaia, in regola con i relativi controlli.

Le chiavi di casa

Se tutto va per il meglio uscirai dallo studio notarile con il tuo assegno circolare e potrai dire di aver finalmente venduto casa. Per fare ciò ovviamente dovrai consegnare tutte le chiavi al nuovo proprietario, quindi ricordati di presentarti con tutti i mazzi di chiavi.

Come alleggerire la ricerca della documentazione

Come vedi la documentazione per vendere casa oggi è davvero tanta e la mancanza di corrispondenza tra la documentazione e l’immobile è una delle principali cause di annullamento dei compromessi e restituzione del doppio della caparra.

Inoltre ogni atto è diverso e la casistica è pressoché infinita, quindi oltre ai documenti citati il notaio ( e la banca dell acquirente), potranno richiedere documentazione aggiuntiva, come ad esempio copia delle donazioni ancora pendenti, la partecipazione di soggetti terzi, garanzie aggiuntive, visure storiche, ricerche genealogiche, eventuali convenzioni comunali ecc…

Quindi sei avvisato che il mio elenco di documenti necessari per il rogito è sufficiente per il 50% dei casi, ma la documentazione richiesta può crescere a dismisura a seconda dei singoli casi e non sempre tali documenti sono semplici da reperire.

Sopratutto in questi casi particolari è sempre meglio farti affiancare da un Agente Immobiliare ben organizzato in modo che si occupi di tutto raccogliendo da subito la documentazione necessaria e accompagnandoti fino al giorno del rogito, evitandoti stress, inutili perdite di tempo ed evitandoti di cascare in errori burocratici che possono costarti caro.

Se l’immobile che devi vendere è a Parma puoi scrivermi per assistenza.

Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
Numero di telefono: 340 8403002
Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp