Vendere Casa? Ecco i Segreti dei Portali Immobiliari che la Tua Agenzia non Ti Dirà Mai

Ho cercato tanto sul web su questo argomento, ma non ne parla nessuno in modo completo, forse perchè è un tema molto ostico sia per le Agenti che per i portali immobiliari (che devono tutelare la propria clientela), ma che può fare veramente la differenza se devi vendere casa e se stai cercando di capire se affidare la tua casa a un professionista e stai cercando di capire chi scegliere.

Se vivi in una città con un mercato immobiliare molto attivo sicuramente noterai che ci sono tantissimi annunci di immobili in vendita e ovviamente, tra questi, ce ne saranno alcuni in prima pagina e altri invece in decima, quindicesima o ventesima pagina…

“Probabilmente noterai anche che gli annunci delle prime pagine sono quasi sempre delle solite agenzie e che gli annunci delle altre sono sempre in fondo.”

In questo articolo, non solo svelo un altarino, nonché uno dei modi più diffusi con cui la maggior parte delle agenzie immobiliari specula sulla vendita di casa tua, ma anche il meccanismo, o meglio l’algoritmo che, se opportunamente sfruttato può aiutarti ad aumentare le opportunità di vendere al miglior offerente la tua proprietà, dall’altra può trasformarsi in una vera e propria svalutazione del tuo immobile.

Sto parlando di riconoscere quando l’agenzia immobiliare ti promette grande visibilità all’annuncio di casa tua perchè la pubblicherà su un portale immobiliare, senza ovviamente spiegartene i dettagli, visto che sostanzialmente sono tutti diversi.

Per spiegarti cosa devi guardare faccio un passo indietro.

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Visibilità: Il Motore Silenzioso della Vendita

Ovvio che se decidi di vendere casa, ma nessuno ne viene a conoscenza, la strada per la riuscita è molto in salita.

Più l’immobile rimarrà sul mercato e invenduto, più la possibilità di creare competizione tra potenziali acquirenti si allontana, incidendo negativamente sulla trattativa fino a spingere l’immobile verso un ribasso dell’offerta al pubblico; è chiaro quindi che la velocità con cui puoi reperire potenziali interessati all’acquisto del tuo immobile si ripercuoterà velocemente sul prezzo.

Premesso che annunci su giornali, nei gruppi Facebook o su siti minori sono azioni a bassissima visibilità, per poter creare le giuste opportunità di vendita del tuo immobile, questo deve essere ovviamente presente sui portali immobiliari, dove la gente va a cercare appositamente le case disponibili sul mercato.

È anche il metodo con il quale le Agenzie Immobiliari entrano in contatto la prima volta con i nuovi acquirenti, che si approcciano alla ricerca della casa partendo proprio guardando gli annunci.

Questo è il motivo per cui tutte le Agenzie immobiliari ti promettono sempre la pubblicazione in modo generico di casa tua, ma sul metodo e l’efficacia dovresti indagare più a fondo… e puoi farlo anche in completa autonomia.
Vediamo i diversi tipi di promozione:

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Annunci gratuiti: Un risparmio che ti costa caro

Praticamente tutti i siti immobiliari offrono la possibilità di inserire uno o più annunci gratuiti, ma questi annunci, oltre a non essere notificati tramite App o tramite mail alle persone che stanno cercando quel determinato immobile proprio in quella zona e a quel prezzo (che potrebbero farti vendere casa subito), finiscono rapidamente nelle ultime pagine; parliamo veramente di pochissime ore di visibilità.

Se hai mai provato a pubblicare un annuncio da privato, ti sarai sicuramente reso conto che ti chiamano solo agenzie immobiliari, perchè sono praticamente le uniche a sbirciare fino agli ultimi annunci al fine di reperire nuovi immobili da proporre, ma pochissimi potenziali acquirenti trovano la tua casa.

A dirla tutta, quasi tutti i portali offrono alle Agenzie dei tool specifici per entrare in contatto con i privati, monitorando anche se gli annunci stanno riscuotendo successo e se il prezzo è in linea con il mercato. La regola è che quando online qualcosa è gratis ti trasformi automaticamente nel prodotto, ma nonostante ciò, molte Agenzie risparmiano sugli annunci utilizzando esattamente gli strumenti gratuiti che utilizzeresti tu in autonomia.

Agenzie immobiliari che utilizzano annunci gratuiti

Per te che vuoi vendere casa, le agenzie immobiliari che utilizzano annunci gratuiti non stanno facendo nulla che non potresti fare da solo, con lo svantaggio di operare spesso attraverso un canale penalizzato in termine di visibilità a causa di alcune pratiche ritenute scorrette dai portali stessi, ma che le Agenzie che non pagano abbonamenti utilizzano per ottenere un minimo di visibilità. Ma lo vediamo tra poco.

In ogni caso ti consiglio di evitare questo tipo di agenzie, anche perchè gli annunci pluri-pubblicati, in ultima pagina, sono sinonimo di case che non si vendono, non interessano, posizionate a un prezzo troppo alto o “che nascondono qualcosa”, quindi, una pubblicità mal fatta, potrebbe svalutare il tuo immobile sul mercato, oltre a farti perdere tempo prezioso.

Il gioco del “Togli e Rimetti”: la falsa astuzia che brucia il tuo immobile

Se ci hai fatto caso, invece, vedrai che alcuni annunci, anche per mesi, vengono continuamente tolti e rimessi dalle agenzie immobiliari… Si tratta di un tentativo grossolano di alcune agenzie di evitare gli abbonamenti pubblicitari con i portali e di sfruttare quelle poche ore degli annunci appena pubblicati.

Quindi sì, l’Agente immobiliare sta mantenendo la promessa di pubblicare l’annuncio di casa tua su uno o più portali, ci sta anche lavorando, ma non ci sta certo investendo mettere e togliere di continuo lo stesso annuncio è una strategia perdente su tutti i fronti e ti spiego il perché:

• intanto fare un annuncio fatto bene richiede tempo e quindi questa attività di togli e rimetti continua ne penalizza la qualità stessa, soprattutto se operata su larga scala.
• i portali conoscono bene questa pratica e penalizzano le performance degli account che applicano queste strategie, quindi danneggiano sia la visibilità del tuo immobile, che tutti gli altri clienti di quell’agenzia immobiliare.

Il concetto che tutti dovrebbero comprendere è che i portali del settore immobiliare, ovviamente, sono società che guadagnano dagli annunci sponsorizzati e che hanno tutto l’interesse nel differenziare l’efficacia degli annunci a pagamento da quelli gratuiti e, naturalmente, che venga fatto un uso corretto della piattaforma, senza escamotage o forme di spam.

“Il ‘togli e rimetti’ non è un’astuzia per darti visibilità. È il segnale che l’agenzia sta risparmiando sul tuo immobile, bruciando la sua credibilità e il suo valore di mercato.”

Quindi sia per le agenzie paganti, che, a maggior ragione, per quelle che utilizzano gli annunci gratuiti, seguire le linee guida del portale stesso è fondamentale…

Va comunque sottolineato che nessuno, tanto meno i portali, vogliono che tu (in quanto privato) possa distinguere apertamente ciò che l’agenzia fa veramente per vendere casa tua, perchè penalizzerebbero i propri clienti più piccoli, anche se il risultato per chi vuole solo vendere casa varia. Lo racconta questo fatto divertente:

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La barzelletta dei premi di eccellenza di immobiliare.it

Nel 2021 immobiliare.it ha iniziato a distribuire i suoi “certificati di eccellenza”; una mossa di marketing sicuramente azzeccata, perchè in poche ore dalla consegna dei primi certificati i social network si sono riempiti di foto e post delle agenzie immobiliari a sbandierare il premio appena ricevuto.

Ovviamente io e Grandi Agenzie (l’agenzia con cui collaboro da sempre) lo avevamo percepito, come tutti, come il risultato del nostro impegno costante nel creare annunci efficaci e come riconoscimento per investimento non indifferente.. Dopo poche ore scoprimmo invece che tutti gli aderenti al portale avevano ricevuto l’attestato, tanto che sul web divenne subito fonte di ilarità e sbeffeggio.

Diciamo che per quanto mi riguarda fu una delusione: tanto lavoro e ricerca di qualità ed essere “eccellente” come chiunque paghi un abbonamento, anche minimo, mi è sembrato un sei politico di cui avrei fatto volentieri a meno. I miei annunci sono quindi “eccellenti” come quelli di chi è in ultima pagina?

Ti ho voluto raccontare questo episodio come emblema di questa politica “di riservatezza” sulla qualità degli annunci da parte delle agenzie immobiliari, che in realtà sono molto diversi tra loro per costi ed efficacia, tanto che la stessa immobiliare.it offre corsi alle agenzie che desiderano approfittarne, per spiegare come fare annunci efficaci e “premiate dall’algoritmo”. Mi spiego meglio.

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3 indizi per riconoscere un’Agenzia che investe davvero su di Te

Che per avere successo sui portali bisogni pagare dovrebbe esserti chiaro fino a qui, ma ci sono tante differenze tra i diversi abbonamenti e ti spiego come individuare le Agenzie Immobiliari che dal punto di vista della visibilità ti offrono qualche chance.

Partiamo dal concetto che i pacchetti che i portali immobiliari offrono le Agenzie hanno costi molto diversi tra loro: possono infatti costare dai 1000 euro all’anno fino anche a superare i cento mila euro;
La differenza dei costi dipendono da tantissimi fattori, prima di tutto dal numero di annunci sponsorizzati, ma anche da quanto i tuoi immobili devono essere suggeriti, visibili al di fuori dall’app e, ovviamente, a tutta una serie di funzionalità extra che non ti sto neanche a spiegare.

Il mito delle “Più Agenzie”: Perché meno è meglio (e più efficace)

La domanda che dovresti sempre farti e come l’utente che oggi sceglie di cercare casa entra in contatto con il tuo immobile attraverso il web e ci sono due possibilità principali:

• Ricerca Google: senza fare un corso specifico su come si arriva primi su Google devi sapere che ciò viene fatto attraverso degli algoritmi che tengono conto della autorità della fonte e di altri fattori, tra questi c’è anche l’unicità del contenuto e se anche cambi foto e testo non la freghi. Quindi lo stesso immobile “ripetuto” da fonti con contenuti di bassa qualità ti penalizzerà e non arriverai più primo quando il potenziale acquirente cercherà ad esempio “appartamento in vendita in zona X nella città Y”.
• Ricerca per zona all’interno dell’App dei portali: i portali funzionano più o meno nello stesso modo, salvo il fatto che si può pagare per avere più visibilità (ma come abbiamo visto non sarà il tuo caso se l’hai dato in vendita a più agenzie), quindi sarai doppiamente penalizzato, senza contare che per chi guarda tutti gli annunci di una determinata ricerca fino in fondo, sembrerà anomalo la presenza di questo immobile che hanno tutti, ma nessuno compra…

È evidente, che almeno dal punto di vista della pubblicità attraverso i portali immobiliari, dove tutti quelli che cercano casa navigano, dare in vendita il tuo immobile a più Agenzie,non è un gran affare, è meglio un annuncio per portale, fatto bene.

Perché l’incarico di vendita in esclusiva è un buon segno.

Gli abbonamenti ai portali possono diventare estremamente costosi e penalizzano dal punto di vista del conto economico tutte quelle agenzie immobiliari che non prendono immobili in esclusiva o, più semplicemente, devono gestire centinaia di immobili con soli 2 o 3 agenti, perchè non possono permettersi i pacchetti pensati per migliaia di annunci, non riuscendo fisicamente a vendere abbastanza case per rientrare dei costi.

Quindi la visibilità che queste agenzie offrono, pur con il loro certificato di eccellenza in buona mostra, è per forza di cose molto bassa, perchè non solo sono costretta a fare un investimento limitato a causa delle dimensioni dell’azienda, ma “spargono” questo investimento su tantissimi immobili, concedendo a buona parte di essi una visibilità molto ridotta.

Non sono pacchetti inutili, o per forza low cost, ma appunto sono adatti solo a quelle piccole agenzie, che, nonostante le possibilità economiche limitate, hanno il coraggio di lavorare su un parco immobili molto limitato (senza magazzino) e adottano una politica di investimenti nei portali misurata al proprio giro d’affari.

Un indizio su come sta investendo una determinata Agenzia, lo puoi ottenere confrontando il numero di annunci con quelli del personale: un buon rapporto non dovrebbe superare i 7/10 annunci per Agente. Se questa proporzione di immobili per agente è molto sproporzionata significa che qualcosa non va.

Ma soprattutto, l’esclusiva crea una cosa che nessun altro accordo può garantire: una responsabilità totale. Con un incarico in esclusiva, l’agente non può più nascondersi dietro le colpe di altri. Il successo o il fallimento della vendita dipende al 100% dal suo operato. È l’impegno definitivo che un vero professionista non ha paura di prendersi.

Il rating: il voto segreto che determina il successo del Tuo annuncio

Come tutte le piattaforme anche i portali immobiliari sono in concorrenza tra loro per poter attirare traffico qualificato da “rivendere” alle Agenzie Immobiliari: oltre alla battaglia pubblicitaria, esiste una vera e propria corsa all’innovazione e all’user experience: quindi oggi è possibile inserire all’interno dei annunci video, virtual tour a 360 gradi, posizionare le foto in alta definizione all’interno della planimetria e tante altre funzioni utili all’utilizzatore finale… Funzionalità che richiedono alle Agenzie Immobiliari del lavoro aggiuntivo, nonostante la provvigione una volta venduto l’immobile sia la stessa… e qui nasce il problema.

Investiresti in attrezzature, personale, tempo e denaro in qualcosa “che non rende”? È la stesso ragionamento che fanno le Agenzie Immobiliari… Che quindi non recuperano le planimetrie, non realizzano i virtual tour, fanno foto in verticale con il cellulare e che inviano ai portali compresse e sgranate ecc… Le funzioni dei portali non vengono utilizzati, l’user experience cala e i portali perdono traffico a favore della concorrenza.

Proprio per questo motivo, tutti i portali principali del settore immobiliare, hanno studiato un sistema di rating degli annunci, in modo da costringere le Agenzie Immobiliari che vogliono competere per la visibilità online e a ottimizzare i propri investimenti pubblicitari, a fare annunci completi e che sfruttino tutte le possibilità messe a disposizione, con foto ad alte risoluzione, in numero sufficiente, virtual tour e chi più ne ha più ne metta. Ogni elemento aggiuntivo contribuisce ad aumentare il punteggio di qualità e la conseguente visibilità, sia dell’annuncio che di tutti gli annunci pubblicati da quella specifica Agenzia Immobiliare.

Oggi, infatti, ogni volta che viene pubblicato un nuovo annuncio immobiliare, viene riportato (all’Agenzia) in bella mostra la percentuale di qualità dell’annuncio, che incide direttamente sul posizionamento dello stesso. La qualità media degli annunci pubblicati, insieme allo storico della correttezza dell’uso del sito e delle linee guida, contribuisce ad affidare all’Account (quindi all’Agenzia Immobiliare che ne fa uso) maggiore o minore visibilità rispetto ai competitors.

“Chiedere il rating a un’agenzia non è una domanda tecnica. È come chiedere a un chirurgo quanti interventi di successo ha fatto. È il tuo diritto saperlo, ed è il suo dovere dimostrarlo.”

Un altro aspetto che abbassa il rating è creare annunci fuorvianti, immobili diversi dalla documentazione fornita, riempire gli spazi di foto e video con materiare istituzionale e non relative all’immobile (anche questa è una pratica molto diffusa ma rilevata dagli algoritmi dei portali), così come tutte quelle strategie e workaround messi in atto dalle agenzie per tentare di fregare l’algoritmo di posizionamento.

Un’Agenzia, anche pagante, ma che non si è formata per raggiungere un punteggio di qualità alto non otterrà mai grandi risultati.

Se sto parlando di formazione è proprio perchè rispettare i requisiti e ottenere punteggi ottimali non è né facile né intuitivo, oltre a richiedere parecchio tempo.

Ogni agenzia conosce il proprio rating. Prima di firmare, chiedi di mostrartelo. Questo è lo standard di qualità che io garantisco per ogni immobile che gestisco. Operando all’interno di una struttura d’eccellenza come Grandi Agenzie, questo è il livello che ho contribuito a raggiungere e che applico personalmente per assicurare la massima visibilità:

un punteggio di qualità del 90%, su circa 100 annunci pubblicati è un ottimo risultato e molto difficile da ottenere: molte agenzie hanno risultati medi che vanno dal 30 al 70% nel migliore dei casi.
Personalmente, mi impegno per far sì che i mei annunci raggiungano una qualità minima del 98% e aggiungo sempre una promozione che sia Star, vetrina, premium a seconda dei casi.

L’importanza di scrivere annunci di vendita efficaci, quando ChatGPT non basta

Un altro punto importante è, ovviamente, come viene scritto l’annuncio stesso: non voglio spiegare nel dettaglio come si fa un annuncio efficace, però devi sapere che dietro c’è un mix di SEO, psicologia dell’acquisto, copy, conoscenza del target di riferimento e un’arte dello scrivere dei quali solitamente gli Agenti Immobiliari sono sprovvisti: non sono certo il genere di cose che ti insegnano nel corso in camera di commercio per l’abilitazione alla professione ed è, inoltre, un compito che solitamente viene delegato alle impiegate dell’Agenzia, che solitamente è una sola, che fa annunci, contratti, fatture risponde al telefono, accoglie chi entra in ufficio e ha avuto 20 minuti di formazione aziendale negli ultimi 10 anni.

Questo faceva sì che la maggior parte degli annunci fosse meramente descrittivo nel migliore dei casi, perchè esistono anche versioni “poetiche” o molto fantasiose di sicura poca efficacia ma che sono sintomo che, di come funziona il marketing degli annunci, se ne capisce davvero poco.

Dalla “scoperta di ChatGPT” si è fatto un piccolo passo avanti, ora sono semplicemente tutte uguali, proprio perché il livello medio di formazione delle agenzie nella creazione degli annunci è, generalmente, molto basso, utilizzano tutti le versioni gratuite delle intelligenze artificiali e non sanno nemmeno formulare un prompt efficace per far svolgere alle AI questo lavoro in modo decente, nonostante in realtà, se utilizzate bene, potrebbero anche essere utili.

“Oggi chiunque può fare un annuncio ‘decente’ con ChatGPT. Ma la differenza tra vendere e svendere sta nella strategia che c’è dietro: analisi del target, copywriting persuasivo e un investimento che va oltre il copia-incolla.”

Diciamo che tu stesso leggendo gli annunci puoi, in autonomia, vedere se le potenzialità dell’immobile vengono esaltate, se si sta parlando a un pubblico specifico o se sei di fronte a una mera e inutile descrizione delle stanze.
Puoi mettere in difficoltà il tuo Agente Immobiliare chiedendo direttamente come vengono scritti gli annunci immobiliari, molti li coglierai impreparati.

Il sito web: da vetrina inutile a macchina genera-contatti

Che tu ci creda o no, far funzionare il sito di un’Agenzia Immobiliare non è facile. Oltre al fare un sito decente, che indicizzi e che sia sempre aggiornato con i nuovi annunci, questo, per creare contatti in modo continuativo, necessita di essere sponsorizzato: infatti solo il 2-3% dei visitatori lascia i propri contatti o chiama, questo significa un investimento in tempo e denaro molto al di là della portata delle agenzie tradizionali, che, non avendo nemmeno grandi volumi di immobili, per forza di cose, dovranno appoggiarsi esclusivamente ai portali per trovare clienti. Quindi attenzione a quelle Agenzie Immobiliari che ti promettano di pubblicizzare l’immobile sul proprio sito… controllate sempre di che sito si tratta e che non sia l’unico canale.

Oltre ai portali, la mia strategia sfrutta la potenza di un sito web che è un vero punto di riferimento a Parma. Pubblicando qui gli immobili che gestisco, garantisco ai miei clienti un canale proprietario e un flusso di contatti qualificati che va ben oltre la norma, come dimostrano questi dati, riguardanti il numero di utenti a Parma nel 2024.
Si tratta sicuramente di un sito che è riuscito a imporsi localmente come un vero e proprio punto di riferimento per chi cerca casa a Parma. Per riuscirci ci si è investito molto e ti spiego il perchè:

Il vantaggio competitivo è enorme rispetto ad Agenzie che con il proprio sito raggiungono 15-50 persone al mese e si appoggiano solo ai portali immobiliari per trovare clienti; anche a parità di impegno e investimento nei portali, con la stessa cura degli annunci e lo stesso rating di agenzia, non potrebbero mai raggiungere i nostri risultati: intanto, gli utenti che cercano casa con il nostro si fidelizzano e tra gli immobili simili trovano sempre ed esclusivamente quelli del nostro catalogo di cui possono chiedere al proprio agente, ma, sopratutto, un sito che crea clienti ci permette di modulare le pubblicità aggiungendo budget dove necessario, creando contatti qualificati e nella quantità maggiore possibile, nel maggior interesse sia nostro che di chi ci ha affidato la vendita del proprio immobile.

Quindi un buon sito, con un traffico fidelizzato e che diventa il punto di riferimento di chi cerca casa in una certa zona, sopratutto se sponsorizzato, è sicuramente un grande valore aggiunto ma una merce molto rara in campo immobiliare.

Oltre i portali: la potenza di una strategia a 360°

Lavorare con i portali o pubblicizzando il proprio sito web, potrebbe anche bastare per qualcuno, ma il lavoro dell’Agente Immobiliare non si è mai limitato a quello: contattare il vicinato, la distribuzione porta a porta sono sempre elementi validi e che possono portare a un risultato.
Tuttavia, anche il mondo di relazioni sociali è cambiato molto e sta cambiando ancora negli ultimi anni: quindi l’utilizzo dei Social Network, come Instagram, Facebook, Youtube, TikTok, o di un blog informativo, come può essere questo, dove gli agenti comunicano direttamente con le persone che oggi cercano informazioni, può far tanto.

Ovviamente oggi sono molte le agenzie che si lanciano sui social con presentazione di case più o meno belle, ma cosa dobbiamo guardare?

Essere presenti non basta per vendere case: non è l’essere social, avere tanti follower o scrivere articoli che di per sé ti porta in contatto con le persone giuste e te lo dico perché molti agenti immobiliari e Agenzie prendono strade contorte e confuse in tal senso.

Un reel di instagram, fatto decentemente e da qualcuno che ha almeno qualche amico che lo segue fa presto a fare 200 o 1.000 visualizzazioni, ma questo non è un numero alto e che facilmente ti può portare a ricevere dei contatti. Seppur sia meglio di nulla, questi non sono numeri che facilmente faranno la differenza e tendere virale un reel non è semplice: serve un network di canali con follower interessati all’argomento, un contenuto interessante per quella nicchia specifica e che possa spiccare il volo sulla spinta dell’algoritmo arrivando alle persone giuste al di fuori della propria.cerchia di follower.

Un focus sui video di presentazione delle case e social

Come vedi anche nell’immagine qui a fianco la differenza tra video “anonimi” seppur pubblicati da una pagina seguita come quelle della principale Agenzia della provincia e il mio (pubblicato dalla mia pagina instagram e solo condiviso dal canale agenzia) è di almeno 20 volte in termini di visualizzazioni e giusto per parlare di risultati, questo video nello specifico, mi ha permesso di raccogliere circa 60 contatti di persone interessate all’acquisto solo tramite Instagram…. Casa venduta mentre dai portali avevo ricevuto circa una decina di contatti. Fate presto anche a fare i conti su quanti contatti può ricevere a chi raggiunge solo 200-1000 visualizzazioni…. forse farà 1 visita all’immobile grazie al video? Solo se ha fortuna…

Oltre a ciò, personalmente uso anche TikTok e YouTube da tempo con dei risultati (quando parlo di risultati intendo che ricevo clienti e vendo case, non risultati da “influencer” che non è il mio campo) e sono uno dei pochi che conosco a cui questo lavoro ha portato effettivamente a vendere case… E quello che posso garantirti che per riuscirci bisogna studiare, investire e capire come funziona veramente e anche chi vende i corsi di formazioni alle agenzie immobiliari non ha la minima idea della ricetta per mostrare il video di una casa alle persone giuste.

Anche qui occorre una strategia, un minimo di investimento e sapere dove si vuole arrivare e come, ma, esattamente come per i testi degli annunci, il come realizzare un video per il real estate che sia orientato al target giusto è prerogativa di pochi, in quanto molti si ispirano soltanto a video di immobili di super lusso o i reel scopiazzati da Gianluca Torre senza contestualizzarli bene e non stanno realizzando quel contenuto che gli avrebbe fatto vendere la casa.

Il centro della questione è che solo di recente è che non basta a fare un video e pubblicarlo per vendere una casa, ma va anche detto che la maggior parte degli Agenti immobiliari non fa nemmeno quello sforzo minimo che va oltre la semplice pubblicazione dell’annuncio.

Sponsorizzazioni e ADS

Te la spiego in modo semplice: mentre i portali mostrano la tua casa solo a chi la sta cercando attivamente, le ADS (le pubblicità su Facebook, Instagram, Google) ci permettono di fare qualcosa di molto più potente: seguire il potenziale acquirente.

Pensa a quella persona che ha visto il tuo annuncio, era interessata, ma poi è stata interrotta da una telefonata. Un’agenzia tradizionale l’ha persa per sempre. Io, con una campagna di retargeting, posso far riapparire l’annuncio di casa tua mentre legge le news online o guarda un video su YouTube. Questo non è un “bagno di sangue economico”, come pensano i non addetti ai lavori. È marketing di precisione: un investimento mirato che trasforma l’interesse passivo in un’azione concreta, portando visite che altrimenti non avresti mai ricevuto.

Il canale giusto non esiste: esista la strategia giusta

Ecco fatto il video o il contenuto, qual’è il canale giusto oggi per pubblicizzare il tuo immobile?

Dalla mia esperienza la strategia multi-canale è quella che da i migliori risultati: pubblicare gli annunci sui siti, portali, spingere gli annunci tramite YouTube, Social Network, utilizzare mail, WhatsApp e la vecchia e sana promozione a 1 a 1 dell’agente sono oggi tutte azioni fondamentali per farti ottenere il miglior prezzo e un vendita di casa tua in tempi brevi, evitando svalutazioni e perdite di tempo.

La prova definitiva: cosa chiedere (e verificare) prima di firmare un incarico

Se hai letto fino a qui ti sarai reso conto del perchè a moltissime Agenzie Immobiliari fanno fatica ad ottenere risultati con gli annunci delle case e riassumendo:

• Carenza di investimenti adeguati al proprio giro d’affari.
• Formazione inadeguata delle figure decisionali dell’azienda e del personale.
• Politiche e procedure aziendali lontane dalla sostenibilità del proprio business.
• Mancanza di innovazione o adeguamento agli strumenti di promozione immobiliare moderni.
• Investimenti pubblicitari inferiori alle proprie necessità.

Questo significa che quando incontri un Agente Immobiliare per vendere casa tua, magari anche se ti sembra molto preparato, simpatico e convincente, dovresti sempre approfondire il tema della promozione del tuo immobile e controllare anche in autonomia sui canali giusti l’efficacia di tale promozione e, ora che hai letto questo articolo, hai qualche strumento in più per affrontare l’argomento.

Ma voglio fare di più. Voglio darti uno strumento pratico, una vera e propria arma da usare quando parli con qualsiasi agente. Ecco la mia checklist personale:

In Conclusione: Il Tuo Ruolo da Venditore Consapevole

Se sei arrivato fin qui, non sei più il venditore di prima. Ora conosci i meccanismi, sai distinguere una promessa vuota da una strategia misurabile e hai le domande giuste per mettere alla prova qualsiasi professionista. Non devi più sperare di trovare l’agente giusto; ora hai la competenza per riconoscerlo. Questo potere è il vero segreto per vendere casa al massimo valore, perché la vendita migliore non inizia con un annuncio, ma con una scelta informata.

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