Non esiste regalo più gradito che ricevere una casa in donazione.

Purtroppo questo genere di regali ha delle conseguenze legali, che si trascinano a lungo nel tempo e che possono creare non pochi grattacapi nel momento in cui decidi che è giunto il momento di vendere la casa.

Infatti vendere una casa donata non è affatto semplice, online trovi più i problemi che le possibili soluzioni e sopratutto regna una grandissima confusione sul tema. Questo accade perché spesso nemmeno gli Agenti Immobiliari e gli altri professionisti del settore sanno come affrontare correttamente la vendita di un immobile su cui grava una donazione.

Ho deciso, quindi, di scrivere questo articolo per spiegarti bene quali sono i motivi e le difficoltà che dovrai affrontare nel vendere una casa donata e come risolvere il problema.

I problemi legali della donazione negli immobili

La questione in realtà è molto semplice:

Quando si dona un immobile lo si fa con il cuore, tuttavia non è detto che il donante riesca a riservare a tutte le persone vicine lo stesso riguardo, anche se dovrebbe.

Al fine di tutelare le quote legittime degli eredi, la legge prevede che i beni donati possano essere soggetti ad azione revocatoria da parte di coloro, che a causa della stessa, hanno visto ledere la propria quota di eredità. Questo significa che una casa donata potrebbe essere ipotecata o addirittura pignorata in qualsiasi momento da chiunque sia stato leso dalla donazione, anche eventuali figli illegittimi che potrebbero farsi vivi anni dopo che la stipula.

La cosa può verificarsi anche in caso di donazione indiretta, ossia quando ad esempio sia stato donato il denaro con cui è stato acquistato l’immobile. Anche in questo caso l’ombra dell azione revocatoria grava sull’abitazione.

Durata degli effetti della donazione

La buona notizia è che il problema non dura per sempre, infatti gli eredi hanno al massimo 20 anni di tempo per attivarsi in difesa dei propri diritti, che si riducono a 10 anni dal momento della morte del donante.

Alla scadenza dei termini la donazione termina di avere i suoi nefasti effetti sulle compravendite immobiliari e il tutto torna ad essere commerciabile come accade normalmente.

Tuttavia, entro tali termini, la donazione continua ad essere impugnabile anche dopo la vendita a terzi, quindi chi si interessa all’acquisto o alla vendita di tali immobili deve avvicinarsi con molta cautela alla questione se non vuole correre rischi.

I mutui e la donazione

Ovviamente nessuno vuole cercare una casa, indebitarsi tutta la vita (o quasi) per comprarla, subire la fatica del trasloco per vedersi sottrarre la casa in modo del tutto legale da perfetti sconosciuti o dover cercare di tutelarsi in lunghe cause civili.

Men che meno le donazioni piacciono alle banche degli acquirenti, che potrebbero vedersi sottrarre l’ipoteca a garanzia del mutuo erogato proprio grazie a l’azione revocatoria. È per questo che la donazione gravante sull’immobile è la prima causa di rifiuto di erogazione del mutuo in Italia.

In sostanza, un acquirente a cui viene pignorata la casa a causa della donazione, potrebbe smettere di pagare il mutuo e la banca non avrebbe alcun bene da vendere per rientrare delle somme prestate. Ma a tutto c’è una soluzione!

3 soluzioni efficaci per vendere una casa donata

Per chi acquista una casa che proviene da una donazione effettivamente il rischio teorico c’è, così come per chi si appresta a vendere il bene, che potrebbe ritrovarsi, anche diversi anni dopo, a dover restituire le somme versate.

Ti parlo di rischio teorico perché, da statistiche ufficiose, pare che di tutti degli immobili compravenduti senza le dovute precauzioni, solo lo 0,02% sia stato fonte di effettivi problemi.

A parte i discorsi su quanto la fortuna sia cieca e la sfortuna ci vedano benissimo, esistono 3 procedure per tutelarsi in modo da escludere qualsiasi tipo di problema:

1 – Se il donante è vivo e rintracciabile

In questo caso l’operazione è molto semplice: infatti basterà che gli attuali proprietario e il donante revochino la donazione per mutuo consenso, annullandone gli effetti. Quindi l’ex donante, ora nuovamente proprietario dell’immobile, potrà vendere offrendo la massima tutela al futuro acquirente.

Ovviamente questa soluzione è possibile soltanto nel caso in cui il nuovo proprietario sia d’accordo nell’alienare l’immobile una volta che ne ritorna in possesso.

2 – Se il donante è deceduto da meno di 10 anni

Qui la questione si complica: si potrebbe far intervenire gli eredi, che dovrebbero garantire la propria rinuncia ad azione di rivalsa nei confronti di compra e del bene stesso.

Questo però può tutelare solamente dagli eredi di cui si è a conoscenza, quindi non tutela affatto da eventuali eredi illegittimi che potrebbero presentarsi in futuro.

È una soluzione che, se vuoi comprare, puoi comunque adottare per minimizzare i rischi o quando conoscevi molto bene lo stile di vita del donante, sempre che tu non debba fare mutui ipotecando proprio quell’immobile per pagarne il prezzo.

3 – Stipulare un’assicurazione apposita per la donazione

Questa funziona sempre nel 100% dei casi e tutela tutte le parti.

Ormai anche la maggior parte delle banche accetta queste assicurazioni a garanzia del bene donato, quindi anche l’ottenimento del mutuo è davvero a portata di mano.

Ovviamente anche le assicurazioni richiedono molta documentazioni e non sono affatto gratuite, ma risolvono il problema definitivamente e possono anche essere trasferite a eventuali acquirenti futuri.

È la soluzione, a mio parere, più risolutiva, ma per qualche strano motivo anche poco diffusa.

Il problema commerciale della donazione

Come hai letto sopra, il problema legale legato alla donazione al momento della compravendita è superabile abbastanza facilmente, ma nessuna delle soluzioni che ti ho consigliato può sconfiggere la diffusa paura di banche e acquirenti nel comprare una casa donata.

La svalutazione del valore dell’immobile

È infatti parere comune che le case donate subiscano una svalutazione del 30%, proprio a causa dei rischi dovuti alla loro provenienza.

Questo perché i maggiori compratori di case provenienti da donazione sono proprio gli investitori, che valutano il rischio in relazione al prezzo.

Ti posso assicurare che il 50% delle persone che cerca casa ci tiene moltissimo a dormire serena la notte durante tutto l’iter di acquisto, che nel tuo caso è sicuramente più complicato e teso del normale.

Perché molti non comprerebbero mai case oggetto di donazioni

Seppur si stia parlando di complicazioni oggi risolvibili, sopratutto se si è ben informati sulla questione, non tutte le persone si approcciano all’acquisto in modo sereno e quindi il solo parlare di donazione farà scappare a gambe levate una buona fetta di acquirenti (e banche). Te lo assicuro per esperienza diretta: la paura non conosce ragioni.

Tuttavia è un argomento molto importante e che dovrai affrontare con i potenziali interessati se vuoi aver delle possibilità che l’operazione vada a buon fine.

Questo significa che, se vuoi vendere una casa ricevuta in donazione e ignori le difficoltà legate alla sua commercializzazione, il rischio di svendere l’immobile è molto molto concreto.

A questo devi aggiungere che potresti allungare di molto i tempi burocratici per risolvere i nodi della donazione, mettendo a rischio caparre e la buona riuscita dell’affare. Molti che si attentano all’acquisto di una casa donata con il fai-da-te non riescono ad andare a rogito.

Insomma non tutti si fideranno al 100% delle soluzioni o scoraggiati da possibili cavilli burocratici guarderanno altro prima di decidere. Altri semplicemente non si decideranno mai, seppur la casa, di per sé, potrebbe essere perfetta per le loro esigenze.

La paura non vende.

Come vendere una casa donata senza rimetterci

Vendere una casa ricevuta in donazione è più complicato che una normale compravendita per quanto la casa possa essere attraente.

Per vendere bene devi sicuramente metterci una buona dose di trasparenza, avere le idee molto chiare sulle procedure e sulla questione, avere sottomano un buon numero di potenziali acquirenti interessati all’acquisto (perché molti andranno comunque a comprare altrove), oltre ad affrontare i dubbi e la diffidenza di chi visiterà la tua casa, ma ti assicuro che ottenere un giusto prezzo anche per un immobile ricevuto in donazione è possibile se ti appoggi a un professionista esperto.

Se vuoi avere certezze nel risultato basta affidarsi a chi è capace di affrontare i nodi della questione e può offrire a chi compra le giuste garanzie, un acquisto sereno e senza intoppi. Il ritorno è assicurato.

Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
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