Ho deciso di trattare il tema della transizione energetica in relazione al mercato immobiliare (ma non solo!), perché le cose si stanno muovendo molto rapidamente nel settore: L’Unione Europea sta gettando nuove linee guida, che imporranno molto rapidamente dei cambiamenti ai proprietari di casa e di immobili in generale, i bonus fiscali come il super eco-bonus al 110% sembrano ormai giunti al termine e, ad oggi, non esiste nessuna indicazione lungimirante né per chi la casa la deve acquistare o cambiare, né per tutti gli altri che dovranno adeguare le proprie abitazioni per rientrare nelle normative, tanto che, anche molte ristrutturazioni fatte con il 110% sono già, in parte obsolete.

Eppure queste decisioni toccano tutti noi e sopratutto incideranno notevolmente sul nostro portafogli.

Leggendo questo articolo le cose ti saranno più chiare.

Premessa alla transizione energetica

La prima cosa importante che devi sapere sulla transizione energetica è che ha un costo.

Siamo sempre stati consapevoli che inquinare, emettere gas nell’atmosfera e costruire case inefficienti dal punto di vista energetico, non fosse una scelta eticamente corretta e che prima o poi saremmo dovuti correre ai ripari: se non abbiamo fatto nulla è proprio perché non eravamo pronti né a far rinunce, né a pagare il conto e probabilmente non avevamo nemmeno le tecnologie adatte ad arginare il problema.

Dopotutto l’energia, salvo qualche crisi negli anni ’70, sembrava infinita ed economica, la cementificazione era selvaggia e inarrestabile e la priorità era la crescita incondizionata.

Il conto è arrivato ed è molto salato

Negli anni le cose sono cambiate e, come spesso accade, in peggio: alluvioni, malattie, evidente innalzamento delle temperature, siccità e innalzamento del livello dei mari sono solo alcune delle dirette conseguenze delle nostre azioni passate ed oggi, se vogliamo conservare il nostro stile di vita, continuando a vivere in ambienti riscaldati, ad avere acqua nei rubinetti, a mantenere la libertà di guidare un’auto, siamo obbligati a intervenire, senza la possibilità di rimandare e pagando di tasca nostra le leggerezze del passato.

La brutta verità, che nessuno pare aver il coraggio di dire, è che quando agli incentivi succederanno gli (ormai imminenti) obblighi, chi questo costo non lo potrà sostenere, molto probabilmente dovrà rinunciare a molti comfort che oggi diamo per scontati.

La nuova proposta dell’UE per il miglioramento energetico degli edifici

Avevo già scritto in merito alla proposta dell’Unione Europea di bloccare la vendita e la locazione degli immobili che non avessero raggiunto la classe energetica E entro il 2027: per ora questo scenario sembra rimandato e quindi, sembra, che le limitazioni alla commerciabilità degli immobili, per ora, sia scongiurata.

Tuttavia pare essere quasi approvata la nuova roadmap del miglioramento energetico degli edifici e prevede non pochi obblighi e alcune novità:

• in primo luogo ci dovrà essere una classificazione energetica univoca per tutta Europa; questo non potrà che penalizzare l’Italia ed , in generale, i paesi del Sud del continente, essendo meno freddi e quindi “più tolleranti”. Ad oggi, la classificazione energetica degli edifici, è realizzata in base a valori di consumo nazionali e ciclicamente muta in base alle nuove tecnologie.
  Infatti, solo pochi anni fa, la certificazione energetica migliore era la A, per poi vedere la nascita delle categorie A+ in primis, poi suddivise in A1, A2, A3 e A4, che a loro volta sono scalate per fare spazio alla certificazione di immobili ancora più efficienti dal punto di vista energetico, quindi se hai comprato una casa in classe A+ qualche anno fa, ora potresti essere in A1 o addirittura in B, cambiando di conseguenza tutta la scala di valori.
  Troppa confusione e si dovrà porre rimedio.
  
• L’obiettivo finale è rimasto lo stesso: entro il 2050 gli immobili dovranno essere a emissioni 0, questo significa, che nei prossimi 25 anni, casa tua dovrà produrre almeno l’energia che consumi; il che significa che l’ideale, se ristrutturi è tenere conto di questa scelta importante già da ora, trasformando la tua casa in una piccola centrale elettrica e riducendo notevolmente gli sprechi.
  
• Tutti gli edifici di nuova costruzione dal 2026 in poi dovranno essere edifici ad emissioni 0 per legge. Comprando una di queste case sarai già sistemato e pronto per il 2050.
  
• Le tappe più prossime sono sicuramente il 2030 e il 2033, date entro le quali le case di tutta Europa dovranno raggiungere rispettivamente almeno le classi energetiche E e D. Sta a te scegliere se ciclicamente investire nelle ristrutturazioni o se fare tutto insieme una volta sola.
  
• Stop definitivo alle caldaie a gas: Inizialmente previsto per il 2029, pare che già dal 2025 la vendita di caldaie a gas, che siano ibride o a condensazione, verrà completamente vietata a favore delle pompe di calore. So che magari molti hanno appena speso soldi per adeguare le canne fumarie per montare caldaie a condensazione e anche con i bonus al 110% le caldaie ibride hanno spopolato, ma lo scopo definitivo è quello di eliminare completamente la combustione del gas dalle città e probabilmente l’invasione Russa dell’Ucraina sta accelerando questo processo.
  
• Entro il 2032, per qualsiasi “grande ristrutturazione” di edifici residenziali sarà reso obbligatoria l’installazione di pannelli fotovoltaici e solari.
  
• Addio definitivo al gas nel 2040: se avrai ancora la caldaia a gas rimarrai direttamente al freddo e dovrai, per forza di cose, a passare a un riscaldamento a pompa di calore, ovvero elettrico. Ovviamente, se non hai balconi, non hai cantina, non hai garage, questo è un bel problema, perché la pompa di calore richiede uno spazio dedicato.
  
• Dal 2040 al 2050 ogni stato membro dell’UE dovrà applicare un piano per arrivare puntuali al 2050 con il 100% di edifici eco-sostenibili e a 0 emissioni.

Cose non dette e spazi più ristretti

Riscaldamento elettrico, impianti solari (ecc) da soli non bastano per arrivare ad avere edifici a emissioni 0, il che significa che dovrai aggiungere a tutto ciò almeno cappotto e infissi e dovrai trovare uno spazio fisico dove installare la pompa di calore, l’inverter dei pannelli fotovoltaici e eventuale batteria di accumulo, senza contare il fatto che se tutta la casa non è ben coibentata la pompa di calore consumerà moltissima elettricità e gli ambienti, tendenzialmente, rimarranno tiepidi. Quindi pur non essendo scritto da nessuna parte, il cappotto, entro il 2040 sarà da fare.

Esistono anche condizioni particolari dove l’installazione esterno di un cappotto termico esterno è impossibile o addirittura vietato: questo significa che molti si ritroveranno, loro malgrado, a dover installare un cappotto interno, rubando fino a 18 centimetri per tutta la lunghezza delle pareti a contatto con l’esterno, riducendo notevolmente la dimensione delle stanze, che potrebbero anche perdere le misure minime per la propria destinazione d’uso in alcuni casi, creando problemi con il rilascio del certificato di abitabilità.

Panoramica sulle politiche edilizie green in Italia

Vediamo la situazione attuale e cosa si prevede nel prossimo furturo.

Bye bye bonus fiscali, benvenute ristrutturazioni forzate

Al di là di posizioni e polemiche il 110% per rinnovare i villette e condomini, così come la possibilità di sconti in fattura, sono stati molto utili e se sei riuscito a sfruttare questa irreperibile opportunità, sei stato molto bravo e forse un po anche fortunato, in particolar modo se non sei più dipendente dal gas in modo definitivo.

Se non sei tra queste fortunate persone, nonostante i bonus siano oggi meno allettanti e ci ritroviamo con costi di costruzione gonfiati da questi enormi incentivi, dovresti comunque organizzarti per sfruttare quel che ne rimane, perché probabilmente nei prossimi anni gli incentivi andranno a sparire, lasciando spazio a costosi interventi obbligatori di ristrutturazione a carico dei proprietari di case.

Stop alla cementificazione selvaggia e riqualificazione dell’esistente

Vi ricordate le città allagate alle prime piogge? Fiumi interrati che invadono le città? Smottamenti?

In Italia si era arrivati a una concentrazione tale di questi fenomeni che la questione non poteva più essere ignorata, quindi, negli ultimi 10 anni, le amministrazioni comunali, hanno iniziato a ridurre la destinazione di nuove aree edificabili al di fuori dei centri urbani. Questo per limitare, laddove ancora possibili, danni al territorio e iniziando un processo di conversione delle aree esistenti.

Questo significa però, che le abitazioni di nuova costruzione, che non richiederanno nessun obbligo di aggiornamento tecnologico a carico dei suoi proprietari fino al 2050, saranno sempre più rare e allo stesso tempo sempre più richieste, facendone aumentare i prezzi a dismisura.

I più penalizzati saranno quindi gli edifici vecchi, costruiti dal dopoguerra fino al 2010, che sono oggi il 95% delle abitazioni degli Italiani e che, per forza di cose, hanno davanti a sé 30 anni di interventi forzati e probabilmente i costi di ristrutturazione, uniti a quelli di acquisto dell’immobile stesso, eguaglieranno il prezzo di acquisto di una casa di nuova costruzione, con la possibilità di dilazionare gli interventi di ristrutturazione nel tempo ma con lo svantaggio di dover affrontare riunioni condominiali di fuoco e ciclici cantieri.

Mobilità elettrica e trasporto pubblico

È inutile nasconderci dietro a un dito: l’organizzazione del trasporto pubblico non è il nostro punto forte.
Da una parte stiamo estendendo le linee ferroviarie ad alta velocità, dall’altra è stata una buona scusa per smantellare le linee ferroviarie locali, oggi limitate a poche tratte e spesso anche fatiscenti. La realizzazione di metropolitane, da noi, è complessa, sia per la composizione del suolo, che fa aumentare i costi, sia che per i numerosi reperti storici che spuntano appena inizi a scavare. Infine le linee dei Bus sono sufficienti nelle principali città, ma basta uscire di una decina di chilometri per inciampare facilmente in disservizi.

Tutto ciò fa sì che gli Italiani abbiano il più grande parco auto pro capite Europeo, con quasi 40 milioni di automobili, indispensabile per spostarsi sul territorio, vista la carenza del trasporto pubblico.

Come sappiamo, nonostante alcune resistenze, nel 2035 è previsto lo stop della vendita delle auto endotermiche (a combustione) in tutta l’Unione Europea e in diverse nazioni del pianeta, tanto che, quasi nessuna industria dell’automotive è intenzionata a produrre nuovi modelli a combustione già a partire dal 2030.
Tra crisi dei parcheggi, lentezza tutta Italiana nell’installazione di colonnine pubbliche, un ruolo fondamentale nella determinazione del prezzo delle case lo faranno i garage e i posti auto, oggi facilmente reperibili in periferia, ma già un lusso in città.

Il 76% degli Italiani possiede un garage nella propria abitazione ed adeguandolo potrà ricaricare la propria auto sempre e a basso costo, ma si hanno, sempre in media, 2 o 3 auto in famiglia… Vien da sé che la richiesta di autorimesse è destinata ad aumentare velocemente e se ci aggiungiamo che già nel 2009, a seguito della crisi del mercato immobiliare globale, i garages sono gli unici immobili che non hanno mai risentito della crisi e a non subire il crollo dei prezzi, il prezzo medio di vendita non potrà che aumentare rapidamente e di pari passo con la diffusione della mobilità elettrica.

Ecco perché anche l’accesso ai trasporti pubblici efficienti, oltre alla presenza o meno di garage e posti auto elettrificabili andrà a influire maggiormente sui prezzi delle case.

Come affrontare la nuova svolta green del settore immobiliare senza rimetterci

Se devi comprare casa oggi, ovviamente, la classe energetica assume molta più importanza che in passato, ma da sola non basta per fare la differenza tra un buon acquisto e un pessimo affare; dovrai sicuramente scegliere anche la zona più adatta alle tue esigenze tenendo conto della mobilità futura e relative limitazioni al traffico.

Se devi comprare casa

Ci sono città, come ad esempio Parma, dove la quasi totalità degli edifici presenti sono stati costruiti negli anni ’70 e le case in zone centrali di immobili con classi energetiche al di sopra della classe E si contano sulle dita di una mano; si tratta, infatti, di rarissimi interventi di nuova costruzione e di alcuni palazzi che sono stati in grado di sfruttare il bonus 110%.

Queste soluzioni ad alta efficienza energetica nei prossimi anni aumenteranno di valore in maniera esponenziale, diventando inaccessibili ai più, trattandosi di vere e proprie rarità sul mercato e, sono sicuro, che situazioni simili accadranno in numerose città Italiane. Se hai l’occasione di comprare oggi una casa già pronta per il 2050 conviene sicuramente fare uno sforzo economico in più già oggi, è impossibile rimetterci.

Premesso che esistono Agenti Immobiliari che offrono servizi di ricerca della casa su misura rispetto le tue esigenze, ma che se la casa che cerchi non esiste raramente te la potranno costruire, può valere la pena di ripiegare verso un appartamento in grande contesto condominiale dotato di caldaie centralizzate, in modo da dividere le spese di adeguamento su più famiglie e non doverti accollare spese folli da solo o quasi, sopratutto se qualche intervento è già stato fatto negli anni e non devi partire proprio da zero.

Certo è che un contesto condominiale di un certo livello può darti qualche sicurezza sulla solvibilità del vicinato, che sarà, almeno in teoria, in grado di affrontare le spese future. In questo senso i piccoli contesti e le zone più popolari sono sicuramente più penalizzanti perché non tutti i condomini potrebbero avere la forza economica per affrontare gli interventi necessari agli adeguamenti previsti.
Per le soluzioni indipendenti invece il discorso è tutto diverso: vivendoci solo tu puoi pianificare liberamente i tipi di interventi e le tempistiche di realizzo, ma tutte le spese ricadranno ovviamente solo sul tuo bilancio famigliare.

Se una casa con classe energetica soddisfacente nella zona di tuo interesse non si trova, non esiste o costa troppo, ecco alcuni consigli su come scegliere una casa “adeguabile” facilmente:

stanze ampie come quelle tipiche degli edifici degli anni ’60 e ’70 possono anche permetterti di intervenire coibentando internamente la tua abitazione, senza dipendere da scelte e tempi condominiali, sacrificando quindi spazio “non essenziale” per la vivibilità; queste soluzioni più vecchie hanno, infatti, anche il vantaggio di possedere solitamente soffitti alti oltre i 2,90 metri, adatti a ospitare riscaldamento di tipo radiante a soffitto o a pavimento, solitamente meno energivori.

Anche la presenza abbondante di accessori come cantine e soffitte possono trasformarsi nel tempo in veri e propri vani tecnici adatti ad ospitare gli impianti che dovrai realizzare negli anni per adeguarti alle normative sempre più stringenti.

Questo significa che la strada verso la svolta green non è univoca e non necessariamente dovrai comprare una nuova costruzione per poter soddisfare i requisiti richiesti, a patto di fare un acquisto mirato e non dimenticarti che oltre alla questione puramente economica serviranno degli spazi adeguati.

Nel scegliere che tipo di casa comprare devi quindi essere molto realistico su ciò che offre il mercato locale e un buon Agente Immobiliare ti può sicuramente aiutare nel trovare una soluzione adatta alle tue esigenze.

Se compri per investimento

Oggi tutti investono nell’immobiliare ed è comprensibile come in tutti i momenti di incertezza finanziaria: quando investi in un immobile metti i soldi di qualcosa che è tuo, non fallisce e in ogni situazione lo puoi assicurare, ma è anche vero che raramente si investe in costosi immobili in classe energetica A4, nonostante i vantaggi fiscali per gli investitori in classe energetiche alte (come ad esempio lo sconto del 50% dell’IVA, agevolazioni sulla locazione ecc..), quindi tendenzialmente la decisione dell’Unione Europea tocca anche il settore degli investimenti e ne dovrai tener conto.

Laddove possibile vale sempre la pena di migliorare il tuo immobile, ogni soldo speso per l’adeguamento energetico tornerà sul valore del bene oltre a dare il vantaggio economico all’inquilino di avere basse spese per le utenze, rendendo teoricamente molto più sicuri i pagamenti e potendo accedere in futuro a una fascia di potenziali affittuari più esigente ma più qualificata (se non lo hai ancora fatto puoi leggere questo articolo su come investire in immobili a reddito).

Se invece compri per ristrutturare e rivendere o in generale fai flipping immobiliare puoi cogliere l’occasione per rendere tecnologicamente innovativo il tuo appartamento, vendendolo a un prezzo maggiorato ora che l’attenzione degli acquirenti e la richiesta di case già pronte per le normative europee è in fortissima crescita e le soluzioni disponibili sul mercato adatte a soddisfare questa richiesta molto scarsa: il risultato è garantito.

Se invece possiedi già immobili da adeguare

Per te che possiedi immobili di “vecchia generazione” e che magari oggi non utilizzi o non sono in grado di generare rendite sufficienti, non posso che consigliarti di valutare la possibilità di liberartene (magari dopo un’attenta valutazione di mercato del suo valore attuale), prima che gli interventi diventino obbligatori e che una classe energetica particolarmente bassa rispetto a ciò che offre il mercato comporti una significante svalutazione del bene.

Infatti, oggi, seppur il consumo energetico degli edifici sia un tema importante, la data del 2033 è ancora molto lontana e puoi ancora vendere bene i tuoi immobili, prima che si svalutino, sopratutto visto il momento favorevole del mercato, considerato che oggi i prezzi delle case hanno raggiunto i massimi storici come non si vedeva da anni e i tassi di interessa potrebbero paralizzare la richiesta di case e mutui nei prossimi mesi.

Insomma: se non sei tra quei pochi che non possiedono già un parco immobili fatto di case passive qualche scelta la dovrai fare…
Come sempre se hai dubbi o ti occorre un consiglio puoi scrivermi su whatsapp o lasciare un commento.

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Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
Numero di telefono: 340 8403002
Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp

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