Il momento più delicato quando si cerca casa è proprio il momento della proposta di acquisto, quando, non solo si imbastisce una trattativa, ma si gettano le basi di un acquisto sereno o travagliato, a seconda della completezza del contratto e dalla chiarezza degli accordi.

Infatti, non tutte le Agenzie Immobiliari e men che meno i privati, affrontano sempre correttamente questo momento fondamentale in cui vanno presi tutti gli accordi necessari per perfezionare la compravendita, creando spesso successive tensioni, problemi legali, incomprensioni e mettendo a rischio le caparre versate prima di arrivare davanti a un notaio.

È quindi molto importante che tu stia bene attento nel sottoporre al proprietario un proposta d’acquisto irrevocabile e completa, sopratutto se stai comprando casa da privato.

Questo articolo è, infatti, una breve guida su come scrivere correttamente una proposta acquisto e impostare una trattativa vincente, fornendoti anche una bozza di proposta d’acquisto in pdf che potrai scaricare e utilizzare per comprare casa da privato o da confrontare con quella proposta dall’Agenzia Immobiliare.

La trattativa quando si compra casa

Comprare casa nasce da un’esigenza personale o economica e spesso abbiamo ben chiaro che immobile vogliamo comprare, dove e come trovarlo.

Ciò che spesso viene trascurato è proprio tutto l’iter d’acquisto e che ci porterà a diventare i nuovi proprietari della casa tanto desiderata.
Quindi dopo che hai fatto le tue ricerche sui portali o tramite Agenzia, hai trovato la casa che ti piace, deciso che la vuoi comprare, cosa devi fare?

Il primo passo è appunto trovare un accordo stabile con il venditore che ti porti fino al rogito senza problemi.
Devi imbastire quindi un trattativa; ci sono diversi modi per affrontarla e se la sostanza non cambia, un metodo poco esaustivo può comprometterne il buon esito.

Accordi orali, il preludio del disastro

Una volta era lo standard delle transizioni immobiliari, ma non ha mai realmente funzionato bene.
Per quanto esistano persone, sempre più rare, che ci tengono veramente a rispettare la parola data… La memoria è labile, la gente si pente e difficilmente si affrontano seriamente a voce tutti i temi che riguardano una compravendita.

Questo porta spesso a malcomprensioni su temi importanti della compravendita, magari non affrontati quando si sarebbe dovuto e sulla quale entrambi le parti davano per scontato un accordo che non in realtà manca, portando a litigi daI qualI qualcuno ne uscirà per forza scontento.

In questi casi ci si può trovare anche nella spiacevole situazione di ritrovarsi a dover ri-trattare nuovamente accordi già presi, con il rischio dover accettare richieste aggiuntive proprio all’ultimo per non far saltare l’affare, mettendo in discussione le caparre versate e con il rischio di dover pagare anche lo studio notarile per un atto che non avverrà mai.

Quindi anche se hai un accordo orale per comprare o vendere una casa, il primo passo è mettere tutto per iscritto in un contratto che tuteli entrambe le parti.

La proposta irrevocabile d’acquisto

La proposta irrevocabile d’acquisto è l’unica forma contrattuale con la quale puoi comprare casa prendendo accordi chiari e inequivocabili, per questo è la forma anche più apprezzata dai venditori, i quali, infatti, tendono a valutare molto più concretamente le proposte scritte rispetto quelle orali.
Sostanzialmente dovrai sottoscrivere un contratto, nel quale ti auto-vincoli ad acquistare un determinato immobile a determinate condizioni. Il proprietario di casa dovrà accettare e sottoscrivere tale proposta per venderti la casa.

Il vantaggio è di prendere in un unico documento tutti gli accordi necessari, scambiarsi le caparre in sicurezza e avere un documento da trasmettere allo studio notarile contenente già tutti gli accordi del caso.

Anche la proposta irrevocabile di acquisto può però essere un’arma a doppio taglio, perché anch’essa, se incompleta, può comprare a incomprensioni o, peggio, ci si può vincolare irrimediabilmente con clausole ingiuste o che non sei in grado di rispettare.
Quindi, se proprio non puoi appoggiarti a un professionista, è importante che la tua proposta contenga fin da subito tutti gli elementi dell’accordo senza tralasciare nulla. Meglio non improvvisare.

L’importanza dell’assegno nella proposta di acquisto

Si tratta di un primo anticipo sulla casa che viene consegnato in caso di accordo positivo. Serve, appunto, a fermare la casa ed è a tutti gli effetti una prima caparra. È molto importante proprio per tutelarsi da eventuali proposte di terzi e per avere un interesse comune nel perfezionare l’affare. È comunque buona pratica prima richiedere una visura ipotecaria aggiornata per assicurarsi che il venditore non sia in una situazione di indigenza, prima di scambiarsi il denaro.

Se vuoi che l’assegno sia efficacie, sia a livello di peso nella trattativa che nel fermare la casa, deve essere invogliante e deve essere di una cifra sufficiente a rendere non conveniente l’accettazione di eventuali proposte di terzi successive alla tua.

In genere si usa l’assegno per la sua immediatezza, ma potrai anche utilizzare un bonifico bancario se effettuato tempestivamente. La cosa importante è utilizzare sempre pagamenti tracciati, quindi mai scambi di contante quando si compra casa.

Se a proposta di acquisto accettata il venditore cambia idea

Può capitare che il venditore (o l’acquirente) cambi idea anche dopo aver accettato una proposta di acquisto. In questo caso, se il proprietario si è vincolato con un contratto, sarà sicuramente tenuto a risarcire la parte acquirente di almeno il doppio della caparra versata, senza contare che potrebbe anche essere obbligato in sede giudiziaria a onorare il contratto che aveva sottoscritto.

Anche l’acquirente ovviamente in caso di rinuncia all’acquisto perderà quanto versato come caparra.

Da questo punto di vista la proposta di acquisto accompagnata da assegno assume un ruolo fondamentale nella tutela degli interessi di entrambe le parti.

Ecco cosa deve contenere la proposta d’acquisto per un immobile:

Tutte le cose che devi specificare nella proposta d’acquisto per renderla valida ed efficacie.

1 – Il destinatario della proposta

È colui che riceve e sottoscrive la proposta e si impegna a vendere la casa. Nella maggioranza dei casi si tratta del proprietario, di uno di essi o il responsabile della società venditrice o qualcuno che ne fa le veci.
La cosa importante, nel caso che non si tratti del proprietario, è assicurarsi che possa disporre dell’immobile, anche tramite procura notarile o sentenza. È buona regola di diffidare sempre da coloro che non sono autorizzati a vendere l’immobile.

2 – Il proponente l’acquisto

Molto semplicemente tutti i dati anagrafici relativi alla persona che sta formulando la propria proposta d’acquisto, completi di codice fiscale, numero di documento d’identità ecc.

3 – L’identificazione dell’immobile

Deve contenere la descrizione dell’immobile, il piano di ogni ambiente e il relativo accatastamento, i dati catastali, i nomi di tutti gli intestatari. Questo è necessario per stabilire inequivocabilmente cosa si sta comprando. È buona regola allegare anche documenti come la visura, la planimetria e farla sottoscrivere alle parti.

4 – La durata dell”irrevocabilità della proposta

Una formula precisa che assicuri al venditore che con la una firma per accettazione la casa sia, di fatto, già venduta, è uno strumento molto potente a livello contrattuale.

Tuttavia ricordati sempre di inserire una scadenza di pochi giorni per non ritrovarti nella situazione di essere vincolato a comprare casa a lungo nel caso il venditore prenda tempo. Si tratta di un tempo utile al venditore per darti una risposta, positiva o negativa che sia, passato il quale, se non avrai ottenuto una risposta, ti potrai ritenere libero da qualsiasi impegno senza dovere niente a nessuno.

5 – Le condizioni dell’immobile

Gli impianti sono a norma con certificazione? Ci sono mutui da chiudere? L’immobile è conforme urbanisticamente? lo sarà a rogito? È edilizia libera o popolare? Proprietà o superficie? È libero o c’è un contratto d’affitto in corso?

La parte relativa alle condizioni dell’immobile devo rispondere a tutte le domande e sia il venditore che l’acquirente devono rispettare queste condizioni, una volta sottoscritte.

Se hai dubbi puoi consultare la mia guida sui documenti per vendere casa per sapere tutto ciò che serve.

6 – Prezzo e modalità di pagamento

Oltre al prezzo totale offerto, dovrai allegare un assegno, inserendone il numero di matrice e l’importo consegnato all’accettazione, la data entro il quale farete il compromesso e la data entro la quale le parti si impegnano a rogitare. Dovrai conservare copia degli assegni o ricevuta del bonifico contenente il CRO per consegnarlo al notaio.

7 – La consegna dell’immobile

In genere il giorno del rogito coincide con la consegna dell’immobile, ma va comunque specificato. Così come va specificato se si lascia qualche mobile, se si toglie qualche impianto ecc.. Tutti gli accordi relativi alla consegna vanno inseriti.

8 – Eventuali vincoli di validità, note o accordi particolari

La banca ti obbliga a inserire vincoli all’ottenimento del mutuo? Puoi comprare solo se vinci al superenalotto?
Bene, se non lo scrivi da qualche parte e qualcosa non andrà a buon fine sicuramente perderai la caparra versata, quindi, se hai dei problemi, è importante che tu lo dica subito.
Queste clausole sono poco piacevoli per chi vende, intralciano sicuramente la sicurezza dell’affare e tolgono tantissimo potere contrattuale, ma se si è impossibilitati a fare una proposta libera è meglio essere chiari fin da subito, anche se molto probabilmente ti impediranno di comprare la casa.

Casi eccezionali da inserire in una proposta d’acquisto per un immobile.

Esistono dei casi eccezionali e delle prassi, ad esempio per convenzione le spese di acquisto solitamente sono a carico della parte acquirente ed esulano dal prezzo della casa. Sottoscrivendo la proposta accetti di accollartele, puoi concordare anche diversamente ma ricordati che le spese notarili e di Agenzia non sono mai spese che puoi includere nel mutuo: la banca ti pagherà solo la casa nella percentuale concordata.
Se vuoi sapere a quanto ammontano le spese per prima e seconda casa prima di formulare una proposta le puoi calcolare facilmente con il mio tool spese acquisto casa.

Se la casa è stata ricevuta dal proprietario tramite donazione ti consiglio di leggere il mio articolo su come vendere casa data in donazione senza problemi prima di impegnarti nell’acquisto.

Assicurati di conoscere sempre la situazione dell’immobile e come affrontare le complicazione per non prenderti impegni che non potrai rispettare, perché passeresti immediatamente dalla parte del torto, impossibilitato ad effettuare l’acquisto perdendo assicurante caparre e la casa. Concorda sempre per iscritto chi si assumerà l’obbligo di risolvere la questione se ci sono situazioni particolari da affrontare, magari dopo esserti confrontato con un professionista.

FAC Simile proposta irrevocabile di acquisto immobile

Se vuoi comprare casa, se devi vendere da privato, se la tua Agenzia Immobiliare non ha un prestampato e quindi scrive ancora tutto a mano rischiando di tralasciare elementi importanti o semplicemente lo vuoi confrontare con un altro schema, puoi utilizzare il modello di proposta di acquisto per immobili che trovi qui sotto in PDF. Basta iscriversi alla newsletter per sbloccare il contenuto senza costi e scocciature. Inoltre puoi cancellarti dalla mailing list quando vuoi direttamente dalle mail che riceverai.

Raccomandazioni sulla compilazione della proposta

Ciò che scrivi ha validità di legge quindi il suggerimento, se hai dei dubbi, è di farti affiancare da un esperto. Inoltre, devi tenere conto che le variabili e le situazioni sono pressoché infinite, quindi, devi prendere il pdf della proposta di acquisto come una bozza da personalizzare se serve o da utilizzare in situazioni “standard” e sicure: leggi sempre tutti i documenti necessari per vendere casa prima di impegnarti con una proposta irrevocabile d’acquisto o assicurati che lo abbia fatto il tuo Agente Immobiliare al posto tuo.

Spero che questo articolo ti sia stato utile, ma se hai domande o ti servono chiarimenti in merito alla proposta di acquisto o una particolare situazione e vuoi sapere come e se menzionarla contrattualmente non esitare a contattarmi o lasciare un commento. Ti rispondo sempre volentieri.

Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
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