Se hai mai cercato di far valutare casa tua da più specialisti ti sarai reso conto che ognuno spara un prezzo diverso.
Ogni Agenzia ti dice una cifra, il borsino immobiliare ne indica un’altra e il tuo geometra di fiducia un’altra ancora. Se poi inizi a fare valutazioni online è la fine.
Escludendo chi valuta troppo poco per vendere facile o chi valuta troppo alto per riempirsi il portafoglio di immobili da offrire sul mercato (anche se poi non li vende), il problema al 99% dei casi è nel metodo di valutazione.

Di chi ti puoi fidare per posizionare a un prezzo corretto il tuo immobile sul mercato?


Dal mio punto di vista non ti puoi fidare quasi di nessuno.
Altrimenti non esisterebbero case svendute o che rimangono una vita in vendita senza che nessuno le desideri acquistare, quando invece sono la maggioranza.

Come si dovrebbe valutare correttamente un immobile per metterlo su mercato al prezzo giusto?


Per valutare correttamente un immobile occorre in realtà un’ampia statistica del mercato attuale, avere un portafoglio pieno clienti interessati ad acquistare in quella determinata zona in questo momento e saper analizzare i trends del mercato del singolo quartiere.


Questo perché i valori degli immobili, nella mente dei meno informati, sono uniformi, non variano da palazzo a palazzo, da un piano all’altro, da via a via, o per caratteristiche uniche e particolari, che possono rendere un’abitazione molto più appetibili di un altro proprio perché danno a chi compra un beneficio importante, per il quale preferisce pagare anche molto di più.

La tua casa in centro storico ha un rarissimo balcone in cui ci sta un piccolo tavolino, quanto influisce sul suo valore di mercato rispetto ai prezzi pre-covid? Che ne sa il tuo amministratore condominiale di quanto vale? E se tale balcone lo hai in camera?


Poi vengono le mode e le tendenze: come in tutti i settori ci sono caratteristiche che improvvisamente tutti desiderano.

Ti faccio qualche esempio per essere più chiaro:

Negli anni si è passati da cucinotti angusti a cucine sempre più grandi, ma oggi tutti desiderano ampie zone open space con isole all’americana.
Quanto può valutare un Avvocato, un Geometra o un Commercialista, il fatto che nella tua casa da ristrutturare con il vecchio e angusto cucinotto può diventare una bellissima cucina con una grande isola alla moda?

Infine una cosa non scontati, i valori del quartiere variano e seguono sempre delle tendenze. Ci sono quartieri che stanno aumentando di valore, altri che si deprezzano, di una certa percentuale indipendentemente da come va il mercato nazionale o del resto della città.
Conoscere come sta andando la domanda in zona per te è fondamentale, perché prevedendo le variazioni sai se devi chiedere di più o di meno rispetto a quanto è già venduto ultimamente.

Il sito internet a cui hai fatto valutare casa tua non sa a quanto sono stati effettivamente venduti gli appartamenti che aveva in pubblicità, se il proprietario dell’annuncio ha effettivamente venduto o ha rinunciato per esasperazione a causa di un prezzo irrealizzabile, o se a seguito di un nuovo progetto urbanistico la zona si sta riqualificando.



Vien da sé che anche chi ha anni di esperienza nel settore, capacità di analisi della qualità e delle finiture o si è “fatto l’occhio” nel tempo, non è in grado di darti un prezzo corretto se non ha sotto mano dati aggiornati. Ti può fare una stima di massima, ma nulla che si avvicini, se non per puro caso, a un pricing veritiero di casa tua.

Le conseguenze per te che vendi casa tua possono essere principalmente 2:

  • Prezzo troppo alto: Questo ti porterà pochi clienti interessati. La casa rimane invenduta a lungo sul mercato, spingendoti a dover affrontare prima o poi un ribasso. Mediamente le case che partono a un prezzo troppo alto vengono vendute al 15% in meno rispetto a quelle posizionate da subito al prezzo corretto.

  • Prezzo troppo basso: inutile dirlo ti farà perdere sicuramente denaro, magari ti sei tolto un pensiero ma hai buttato dei soldi che avresti potuto facilmente monetizzare.

E le Agenzie Immobiliari come prezzano le case?

Male! Infatti non è raro vedere gli stessi Agenti Immobiliari fare investimenti catastrofici a livello personale, illudendosi di ristrutturare e vendere bene un immobile quando invece finiscono per perdere un sacco di soldi proprio nel settore che dovrebbero più conoscere. Questo perché probabilmente qualche compravendita gli è andata molto bene, ma non utilizzano un metodo scientifico di valutazione e non hanno ben capito cosa fa realmente la differenza.

In sostanza solo una Agenzia Immobiliare dovrebbe saperti dare un prezzo corretto, tuttavia dipende dalla qualità e dalla quantità dei dati a loro disposizione e se effettivamente l’Agente Immobiliare che incontri applica un metodo scientifico di valutazione.

Un’Agenzia Immobiliare media in Italia vende dai 4 ai 13 immobili l’anno, spesso queste proprietà hanno caratteristiche diverse tra loro, sono in zone diverse e attirano un target di clientela diverse, sia come budget, sia come esigenze. Un numero così infimo di dati non basta.

Inoltre questa bassa mole di lavoro rende per loro inutilmente dispendioso censire e dare un servizio all’acquirente, non potendogli proporre soluzioni adeguate nel breve periodo per portarli a un acquisto, quindi i dati statistici su di essi non vengono nemmeno raccolti e non riescono a fornirli. È facile smascherare un’Agenzia che non gestisce gli acquirenti con una magica domanda:

Qual è il numero di acquirenti hai attualmente interessati ad acquistare in questa zona?

Molti non vi sapranno dare una risposta.

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Per farla breve anche nelle Agenzie tradizionali, dove lavorano poche persone che dividono il proprio tempo tra vendite e locazioni, i dati sulle vendite e sulle esigenze della clientela di ogni singola zona sono raccolti lentamente negli anni e solitamente non vi sono nemmeno figure specializzate e gli strumenti per un’analisi corretta del mercato locale, cosa che permetterebbe un giusto posizionamento di casa tua.

Questo spiega perché anche quasi tutte le Agenzie Immobiliari sparano prezzi a sentimento, anche qui una domanda potente che puoi fare per valutare il metodo di lavoro è semplice quanto disarmante:

Quali sono i parametri hai utilizzato per valutare questa cifra casa mia?

Fate queste due domande e diventerete i proprietari più temuti dagli Agenti Immobiliari.

Chi può darti una valutazione reale se vuoi vendere casa.

Ti posso parlare della mia esperienza personale da Agente Immobiliare.

Quando ho iniziato questo lavoro in Grandi Agenzie, una Agenzia Immobiliare leader di mercato a Parma, le valutazioni erano già effettuate utilizzando un metodo comparativo:

Questo era già possibile perché con tanti Agenti che si occupano esclusivamente di compravendite, per di più anche con un portafogli aperto.
Il numero di case vendute in ogni quartiere era ampio, tanto che in alcune vie avevamo venduto almeno un appartamento in ogni palazzo. Quindi i dati sono tanti, su case di tutte le tipologie, proprio perché le abbiamo già vendute, le stiamo vendendo e le venderemo anche in futuro.


Grandi Agenzie, diversamente da altre società di mediazione, investe da sempre nell’analisi dei dati, che derivano dalle oltre 2760 compravendite nella sola città di Parma, con un portafoglio di acquirenti medio di oltre 4000 famiglie alla ricerca di una nuova casa. Ci sono software e persone dedicate che si occupano delle analisi del mercato ed effettivamente è un database importante da cui attingere.

Questi strumenti di valutazione sono costantemente aggiornati ed affinati proprio per poter garantire di aver un quadro reale della situazione. Oggi le richieste di chi cerca casa con noi vengono geolocalizzate e ogni parametro di ricerca elaborato.
Tutto questo mi consente di sapere fin da subito quante persone cercano in questo momento proprio la casa che sto valutando.

Già le case si vendevano, il metodo funzionava, ma c’era un margine di errore, proprio perché poi i dati sono difficili da utilizzare nella maniera corretta.

Quindi applicavano già un buon metodo, anni luce avanti agli Agenti Immobiliari che scrivono semplicemente un numero su un foglio , ma le valutazioni non erano perfette.

Infatti ogni volta che vendevo una casa mi ritrovavo un prezzo diverso da quanto la avevo valutata inizialmente, con scarti anche di diverse migliaia di euro e purtroppo, a volte, trovavo immobili che non rientravano affatto nello schema e quindi stagnavano sul mercato senza apparente motivo. Insomma un buon metodo ma con margini di miglioramento.

Un po lo ammetto, ho studiato, non mi si è accesa una lampadina che mi ha dato subito una soluzione. Ho studiato un metodo per incrociare correttamente i parametri e sfruttare al meglio l’enorme mole di dati che ho a disposizione, applicare i coefficienti corretti.
Man mano che acquisivo nuovi immobili e li vendevo li confrontavo con quelli che avevo esaminato in fase di valutazione, per trovare i giusti coefficienti da applicare per ogni significativa differenza, per calcolare quanto l’andamento della zona potesse influire e trovare un riscontro sia con i clienti-acquirenti attivi, sia con i prezzi realizzati una volta venduto l’immobile.

Il risultato è una valutazione precisa, reale e affidabile.

Giusto per farti capire la differenza oggi il 97% delle mie valutazioni determina il prezzo reale di quanto si realizzerà effettivamente vendendo l’immobile, sono riuscito quindi ad aumentare la soddisfazione dei miei clienti, ridurre le trattative (se la casa vale il prezzo richiesto la gente te lo paga) e offrire un servizio a pagamento per i professionisti che necessitano di valutazioni precise (per lo più Avvocati divorzisti, Commercialisti che devono fare li rivalutazioni e conoscono i propri limiti), a differenza di tutte gli Agenti che te le fanno gratis anche se non devi vendere proprio perché tanto mettono semplicemente un numero su un foglio di carta.

La stessa Agenzia per cui lavoro oggi suggerisce a tutti i colleghi di adottare il mio modello di valutazione proprio perché il risultato è sorprendentemente preciso, anche se richiede un po’ di tempo e impegno.
I colleghi scherzando mi chiedono se posso fargli la valutazione perfetta.

Quindi l’ho chiamata veramente così, la valutazione immobiliare perfetta e la è veramente, ha un solo limite: funziona solo a Parma e prima periferia, dove posso reperire i dati necessari e ho tanti clienti.

Se vuoi vendere a Parma, puoi richiedere la tua valutazione immobiliare perfetta cliccando qui. È davvero precisa, compili il modulo, carichi le foto e te la garantisco.

Se non abiti nella stessa città sicuramente leggendo l’articolo avrai capito dove non andare, come capire se chi hai davanti farà veramente una valutazione di casa tua e quanto è affidabile il suo metodo.
Il mio consiglio è di rivolgerti a un’Agenzia Immobiliare strutturata, indagare bene sul metodo di valutazione, fare le giuste domande ed evitare sempre e comunque gli improvvisati, chi va un tanto al braccio e chi spara i prezzi al primo incontro senza un’attenta valutazione.

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Luca Cecchetto

Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
Numero di telefono: 340 8403002
Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp