A Maggio di quest’anno ho scritto un articolo, dove spiegavo come inflazione e tassi dei mutui avrebbero influenzato il mercato immobiliare nei mesi successivi, se non lo hai letto ti consiglio di farlo, perché, oggi a distanza di soli pochi mesi, tutto, purtroppo, procede come previsto, con aumento dei tassi di interesse e in generale del costo della vita, andando a pesare sui costi primari dei bilanci famigliari.

Con questa inflazione in aumento, che non accenna ad attenuarsi e una stagnazione degli aumenti degli stipendi, è normale conseguenza che nei prossimi mesi e anni sempre più famiglie faticheranno a onorare i propri debiti e, in particolare, a pagare le rate del mutuo, anch’esso dal costo in costante crescita.

Se ti trovi in un momento di difficoltà economica, ma hai uno o più immobili di proprietà, questo è un articolo che ho scritto appositamente per te: su come agire correttamente per affrontare il problema, evitare gli errori più comuni che hanno portato molti a perdere tutto ciò che avevano e infine evitare che le cose finiscano nel peggiori dei modi, prima che la situazione diventi irrimediabile.

La quiete prima della tempesta: prevenire il peggio

A tutti possono capitare dei “momenti no”, di fare investimenti sbagliati, di perdere il lavoro e, perché no, fare il passo più lungo della gamba. Spesso si fanno anche tutti i conti del caso, ma le condizioni economiche cambiano o, più semplicemente, il costo della vita sale a dismisura e quel gruzzoletto che riuscivi a dedicare al pagamento del mutuo si sta restringendo troppo.

A volte i debiti possono essere anche ereditati e, anche se il patrimonio consente di non rinunciare alla successione, anche questi debiti vanno onorati e gestiti prima che diventino un problema.

Queste sono delle fasi normali della gestione economica di una famiglia media, che possono capitare sul lungo periodo, ma anche i primi campanelli d’allarme che la tua stabilità economica è a rischio, se non già profondamente compromessa nei casi peggiori.

Ignorando questi segnali il problema non potrà che ingrandirsi e se le conseguenze economiche possono diventare anche gravissime. Purtroppo, l’insolvenza comporta anche un peggioramento dei rapporti personali e famigliari con tensioni crescenti, nonché un crollo morale della considerazione di sé e degli altri nei tuoi confronti, anche se in realtà sei solo vittima di una situazione economica sfavorevole o di uno solo fallimento dopo tanti successi e anni di buona gestione economica. Conviene quindi agire subito!

Perdere tempo è la cosa peggiore che puoi fare ma anche l’errore più comune.

Perché tentare di salvare la casa porta inevitabilmente alla rovina finanziaria

Non ti sei mai chiesto come mai alcune persone arrivano a perdere tutto e a vedersi pignorare i propri beni per essere venduti a poco o a niente all’asta giudiziaria, per giunta aggravati dai costi del pignoramento immobiliare e della vendita in asta, quando avrebbero potuto venderli da soli al valore di mercato?

Oggi, grazie anche a un numero enorme di pignoramenti, una casa che finisce all’asta viene venduta con un ribasso che va dal 25% al 90% nei casi più estremi, non permettendo nella maggior parte dei casi al debitore di saldare i propri debiti (se non in minima parte). Così, l’esecutato, oltre ad aver perso la casa e il quinto dello stipendio, continua ad essere schiacciato dal debito e condannato a vivere privo dell’accesso al credito praticamente per sempre.

La maggior parte delle famiglie in mancanza di liquidità momentanea predilige infatti richiedere maggiori prestiti, aumentando il debito e aggravando la propria situazione economica piuttosto che vendere la propria abitazione, entrando spesso in un circolo vizioso senza uscita*, che spesso finisce proprio per fargli perdere il bene più prezioso.

*Per essere più chiaro, quando ti parlo di “situazioni senza uscita “, “circolo vizioso ” o “prima che sia troppo tardi ” mi riferisco infatti al momento in cui il valore della casa, decurtato delle spese di vendita, non basta più a saldare i debiti residui o quando le ipoteche superano il valore della bene su cui gravano., in sostanza quando i tuoi debiti superano il valore dei tuoi beni immobili.
Se sei un po in difficoltà quindi ti consiglio fortemente di farti fare una valutazione immobiliare da un professionista, magari dopo aver letto il mio articolo su come scegliere il professionista più adatto per valutare correttamente casa tua.

Ci affezioniamo troppo alle cose, in particolar modo ai nostri immobili e alla nostra casa, e questo può portarci alla rovina se non riusciamo a superare il valore affettivo.

Capita quindi che a fronte di un piccolo problema finanziario facciamo tutto il possibile, anche con sacrifici impensabili solo pochi mesi o anni prima, per evitare di compiere proprio quell’azione che ci permetterebbe in pochissimo tempo di risolvere tutti i nostri problemi e uscire indenni da situazioni poco piacevoli; tutto per la cieca volontà di mantenere un bene per pure ragioni sentimentali, anche se, di fatto, non ce lo possiamo più permettere.

Questo accade perché abbiamo storicamente il concetto del tetto famigliare come il bene da salvare e non la risorsa economica da cui attingere in caso di bisogno. Ed è questo l’errore che quasi tutti commettono.

Perché quando si hanno debiti vendere casa è la prima cosa da fare e non l’ultima

Se sei a corto di liquidità, ma possiedi immobili, anche se sono ipotecati, probabilmente detieni in essi tutto il tuo capitale ed è il motivo per cui è sempre consigliabile comprare casa quando se ne hanno le possibilità piuttosto che rimanere in affitto.

Vendere casa tua ti permette di recuperare la liquidità necessaria per ripartire, ridurre o eliminare il debito ed evitare le conseguenze più gravi.

La maggior parte degli esecutati, se avesse venduto i propri immobili prima di sovraindebitarsi nel tentativo di salvarsi, condurrebbe oggi una vita normale, magari in una casa più piccola o umile o magari semplicemente in una zona diversa o in affitto, mentre il tergiversare sulla vendita repentina dei propri beni li ha condotti a una sensibili riduzione del proprio stile di vita.

È quindi importante ai primi cenni di difficoltà far fare subito una valutazione del valore attuale degli immobili se non vuoi fare passi falsi, eventualmente procedendo subito alla vendita se non si è nella certezza matematica di rientrare subito dalle difficoltà, chiedendo eventualmente una sospensione del mutuo in modo da prendere il tempo necessario per trovare un compratore (ricordo che fino a fine 2022 è stata prorogata la sospensione del mutuo del decreto cura italia).

Dalla valutazione di casa tua otterrai due possibili risultati:

  • Casa tua ha un valore sufficiente a coprire ipoteca e debiti, in tal caso prosegui a leggere l’articolo per capire a cosa andrai incontro

  • Il valore dei tuoi debiti supera il prezzo massimo realizzabile del tuo immobile, in tal caso puoi continuare da qui

Come vendere e comprare una casa ipotecata:

La buona notizia è che puoi benissimo vendere una casa su cui grava un’ipoteca e non vale meno di un’altra pari condizioni.

Se il valore di mercato del tuo immobile è superiore al capitale residuo del mutuo (valore che in genere trovi in tempo reale anche sul tuo home Banking) vendere casa tua è una procedura abbastanza facile e standard, non dovrai pagare avvocati o vivere nell’ansia, ma semplicemente trovare un acquirente e comunicare alla tua Banca che, il giorno del rogito, dovrà venire a ritirare direttamente in sede notarile un assegno circolare di importo pari al capitale residuo del tuo mutuo e rilasciare quietanza.

Incasserai quindi la differenza tra il prezzo di vendita e il capitale del mutuo che ti era rimasto da pagare, versato alla tua Banca.

Se dal lato burocratico tutto filerà liscio, la parte più complicata per te è ovviamente rassicurare il futuro acquirente su tale operazione, evitando di vendere esclusivamente ad approfittatori o che i migliori acquirenti scappino intimoriti da situazioni che non conoscono. La paura non vende.

Garantisci un affare sicuro per vendere casa.

Mettiti nei panni di chi compra: le voci girano, non ti conosce e ti dovrebbe dare una caparra per fermare un immobile sapendo che su di esso grava un’ipoteca: è normale che a casa tua si avvicineranno tutti con cautela… D’altra parte non puoi nemmeno nascondere la situazione per non creare tensioni o far saltare l’affare.

I dubbi possono essere tanti: dalla paura nel fornire caparre e impegnarsi per iscritto, di accollarsi debiti con condomini o verso la tua banca, e perché no, dubbi sulla delibera del proprio mutuo. Quindi capita spesso che anche mutui residui relativamente bassi mettono in fuga i potenziali acquirenti, spesso poco informati e in difficoltà nel distinguere un acquisto sicuro da situazioni problematiche.

La cosa migliore, in questi casi, oltre a fornire copia dello stato di ammortamento del mutuo in aggiunta ai documenti che ti servono per vendere casa, è sempre di affidarsi a un’Agente Immobiliare in grado di spiegare bene la situazione al futuro acquirente, a cui fornirà quindi un quadro chiaro sulle procedure, concorderà eventuali tutele e ne scioglierà i dubbi.

Anche perché è fondamentale che l’Agente Immobiliare ti trovi un acquirente solido, finanziabile e che vada fino in fondo.

Una volta trovato un buon acquirente per casa tua, la sola cosa che ti rimarrà da fare è prepararti a cancellare l’ipoteca.

I costi per la cancellazione dell’ipoteca e Legge Bersani:

Una volta togliere un’ipoteca da un immobile comportava per forza di cose un atto notarile e un costo aggiuntivo di circa 3.000 euro, quindi un venditore, oltre all’eventuale Agenzia, avrebbe dovuto per forza aggiungere tale costo. È la procedura più sicura e immediata qualora il notaio proceda subito alla trascrizione nei pubblici registri e ancora oggi consigliata in alcune situazioni.

Tuttavia dal 2007 è possibile estinguere l’ipoteca anche sfruttando la Legge Bersani, grazie alla quale sarà la Banca stessa, una volta saldato il capitale di mutuo residuo, a rilasciare quietanza e a cancellare l’ipoteca entro 30 giorni, senza nessun costo a carico del mutuatario. Al notaio e alla Banca dell’acquirente basterà quindi la quietanza della cancellazione del mutuo, che può essere rilasciata anche contestualmente al rogito, per consentire la compravendita.

Di fatto oggi puoi cancellare l’ipoteca di casa tua gratuitamente e tenerti tutti i proventi della vendita. D’altra parte le alternative alla cancellazione dell’ipoteca sono poche.

Accollo del mutuo:

L’accollo del mutuo è una pratica oggi poco usata, ma effettivamente potrebbe permetterti liberarti del peso del mutuo trasferendolo all’acquirente dell’immobile, e potrebbe tornar di moda visto il costante aumento dei tassi di interesse.

Consiste nel trasferire il tuo mutuo al futuro acquirente insieme alla casa, sia nelle condizioni che negli importi, compresi gli anni residui e quota interessi. Vendendo quindi puoi teoricamente fornire un “pacchetto completo”, salvo approvazione della tua Banca, che dovrà valutare e accettare il subentro di un nuovo mutuatario.

È molto più complicata che un’estinzione del mutuo con la Legge Bersani, oltre al fatto che il nuovo acquirente dovrebbe disporre della cifra necessaria a pagare la differenza del prezzo della casa con liquidità propria, cosa non sempre possibile, motivo per cui l’accollo del mutuo oggi è poco utilizzato.

Ricapitolando, sia che tu sia in un momento di difficoltà economica, sia che tu voglia semplicemente cambiare casa prima di aver pagato l’ultima rata del mutuo, il valore di casa tua non cambia e leggendo quanto ho scritto sopra riuscirai a vendere casa normalmente.

La questione si complica molto se la valutazione di casa tua dovesse risultare più bassa del debito residuo o se non stai pagando le rate del mutuo.

Cosa succede se non paghi il mutuo:

Esistono alcuni mutui e assicurazioni che permettono di saltare qualche rata in caso di perdita del lavoro o altri problemi giustificati, tuttavia saltare una rata di mutuo comporta sicuramente il pagamento di salatissimi interessi di mora, si può essere segnalati al CRIF perdendo l’accesso al credito per moltissimi anni già dalla seconda rata e infine, dopo la diciottesima rata, anche non consecutiva, il creditore può richiedere al giudice il pignoramento dei tuoi beni.

La peggiore delle conseguenze: il pignoramento immobiliare.

Sicuramente il giorno che ricevi la notifica di pignoramento lo ricorderai per sempre come uno dei giorni più tristi della tua vita, ma non disperare, esistono delle soluzioni al problema e non tutto è perduto. Se agisci tempestivamente puoi ancora risollevarti.

Devi capire che anche se il tuo creditore è una Banca, ma ancor più se si tratta di un privato, sa bene che pignorarti la casa è una bella scocciatura, nonché un costo non indifferente e l’ultima mossa disperata per recuperare qualcosina.

Il problema è che da oggi per vendere casa tua dovrai richiedere il consenso ai tuoi creditori e il 90% dei potenziali acquirenti non si avvicina nemmeno alle case pignorate, vedendole come un rischio o attendendo l’opportunità di acquistarla in seguito all’asta a cifre sensibilmente inferiori e ripulite da qualsiasi complicazione.

Proprio per togliere questi rischi e escludere negli occhi di chi compra che l’immobile vada incontro a una vendita giudiziaria devi appoggiarti a un’ottima Agenzia Immobiliare e a un Agente capace, oltre che a un legale per gestire i rapporti con il tribunale e i creditori.

Le tempistiche del pignoramento immobiliare

Se ti è appena arrivata la notifica di pignoramento sappi che hai ancora molto tempo: per ora puoi viverci e le procedure per vendere la casa e liberarla sono ancora lunghe.
Di media hai circa 4 anni di tempo per risolvere il problema e se parti subito sono sufficienti a vendere tutto, chiudere la situazione debitoria nel migliore dei modi e a ripartire.

Cosa succede se il mutuo residuo è più alto del valore di casa tua.

Qui solitamente nascono i problemi, perché se non sarai in grado di liberare dalle ipoteche i tuoi immobili per venderli a prezzo di mercato, quindi pagando di tasca tua la differenza, prima o poi rischi davvero di vederli vendere all’asta a cifre di molto inferiori del proprio valore, rimanendo indebitato della differenza, impossibilito all’accesso al credito probabilmente per il resto della tua vita.

Ci sono delle cose che puoi fare, ma non è affatto detto che a questo punto bastino a farti uscire illeso da questa situazione ed è probabile che dovrai accettare dei compromessi.

Perché devi far di tutto per evitare che la casa vada all’asta:

Infatti un immobile che finisce all’asta, nonostante dovrà recuperare le spese del pignoramento e accessorie dal prezzo di vendita, può essere venduto fin dal primo giorno al 25% in meno rispetto del valore periziato dal tecnico incaricato dal tribunale, peggiorando non poco la situazione dell’ormai ex proprietario, al quale non rimane più nessuna tutela.

In caso l’asta dovesse andare a vuoto l’immobile verrà riproposto con un ulteriore base d’asta ribassata ulteriormente del 25% in meno, asta dopo asta, lasciandoti sempre più… nei guai.

Gli errori più comuni che ti faranno perdere sicuramente tutto:

Gli errori che puoi commettere per mandare tutto a rotoli sono sostanzialmente 2:

  • Il voler fare tutto da soli:
    se fin qui non lo hai fatto, è proprio giunta ora che ti metta in mando a dei professionisti in grado di aiutarti, una buona Agenzia Immobiliare per vendere e sopratutto un buon Avvocato, magari specializzato proprio in pignoramenti. Esistono studi legali specializzati in pignoramenti, che oltre a far di tutto per evitare che la casa vada verso una vendita giudiziaria, sono in grado di offrire consulenze anche a chi compra immobili all’asta, aiutando le famiglie sfrattate anche quando il pignoramento diventa inevitabile a rimanere nella propria abitazione anche a vendita avvenuta ed ad ammortizzare il colpo laddove possibile.
    Anche se hai un buon rapporto con la tua banca, se il direttore è tuo amico, essere seguiti in questa operazione da un Avvocato è fondamentale e non puoi assolutamente farne a meno.
    Entrambe le figure sono necessarie, perché una situazione debitoria a rischio o un immobile in fase di pignoramento faranno scappare molti potenziali acquirenti, rendendo il tuo immobile poco attraente sul mercato e, d’altra parte, trattando tu debitore in prima persona con la tua Banca, questa darà poco peso alle tue esigenze e poco valore alle tue parole essendo per loro certamente “dalla parte del torto” a priori.

  • Tentare per mesi e anni di vendere l’immobile alla cifra che ti occorre per ripagare ogni centesimo del debito accumulato e non al suo prezzo di mercato:
    Oltre a farti perdere tempo prezioso la tua casa rimarrà sul mercato molto a lungo, bruciandosi agli occhi di potenziali compratori. È inutile sperare in un miracolo, meglio salvare il salvabile. L’unica soluzione è vendere la casa al suo prezzo e trattare direttamente con i tuoi creditori per consentire la vendita.

L’ultima spiaggia per salvarti dal pignoramento e dal sovraindebitamento: il saldo a stralcio

Se hai un debito residuo del mutuo superiore al valore dell’immobile puoi tentare di uscire dalla situazione con un saldo a stralcio: sostanzialmente trovato un acquirente e con una proposta di acquisto scritta, dovrai chiedere ai tuoi creditori la possibilità di togliere l’ipoteca per consentire la vendita, se non, in alcuni casi, la completa remissione del debito anche a fronte di un importo minore a quanto dovuto.

Questo è possibile perché i creditori, e le Banche in generale, sono consapevoli che mandando i tuoi beni all’asta saranno in grado di recuperare solo una piccola parte di quanto dovuto, ma ti assicuro, per esperienza diretta, che non è un’operazione facile, perché si tratta di far accettare una perdita a un creditore o trovare garanzie sostitutive all’ipoteca.

Tuttavia è una strada da percorrere assolutamente, sia per tentare di salvare il salvabile, sia perché in caso di esito negativo rimarrà lo storico di una proposta di acquisto al valore di mercato rifiutata dai creditori, nel caso dovesse poi essere venduta in asta a cifre molto inferiori, tutto materiale buono per il tuo avvocato. Nel migliore dei casi potrai ottenere la rinuncia al pignoramento immobiliare.

Devi sempre lavorare per evitare che i debiti distruggano la tua vita:

Comprare casa, avere un tetto sopra la testa è sempre una cosa positiva e se lo scopo iniziale è avere stabilità e sicurezza non ci si deve mai dimenticare che è anche la tua migliore risorsa economica, nonché un bene sostituibile e ampiamente disponibile sul mercato. Questo è il motivo per cui è sempre preferibile un mutuo a un affitto, ma è anche il miglior motivo per liberarsene quando le cose non stanno andando per il verso giusto

Come hai letto in questo articolo, nel vendere casa per affrontare un momento economicamente sfavorevole non c’è disonore né si tratta di una mossa disperata se la decisione viene presa in tempo, anche se sicuramente per un nostro (stupido) legame affettivo proviamo dispiacere nel farlo.

Tuttavia oggi che i valori degli immobili residenziali sono ai massimi storici e la richiesta è alta può rivelarsi una facile e sicura soluzione per molti nonché la cosa più intelligente da fare per evitare problemi maggiori.

Dopotutto, lo scopo primario per cui si compra la propria abitazione non è proprio il garantirsi una stabilità economica anche nei momenti più difficili?

Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
Numero di telefono: 340 8403002
Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp