Comprare casa è uno degli acquisti più importanti nella vita e solitamente anche uno dei più impegnativi economicamente.
A parte il prezzo dell’immobile incontrerai tantissime voci di spesa extra che che sono difficili da prevedere e calcolare, ma che devi assolutamente conoscere per determinare di quanta liquidità avrai bisogno per la buona riuscita dell’intera operazione.
Ho quindi creato questo semplice tool per calcolare in modo abbastanza preciso quanto ti costerà comprare casa, di che liquidità necessiti e che rata del mutuo andrai a pagare. Ecco di cosa ho tenuto conto:
Tutte le voci di spesa per comprare casa:
Sono tutti i fattori di cui tiene conto il mio tool di calcolo delle spese.
Acquisto da privato o da impresa
La prima cosa che devi sapere è che cambia moltissimo il costo d’acquisto di un immobile a seconda del fatto che tu stia comprando da un privato o da una società. È quindi molto importante sapere a chi è intestato l’immobile che vuoi acquistare per valutarne i costi correttamente.
Acquisto di un immobile di proprietà di una società.
È solitamente l’acquisto più costoso, almeno che tale società non abbia acquistato o costruito l’immobile da più di 5 anni, fatto che gli darebbe la possibilità di scegliere se vendere in regime d’IVA o in Imposta di registro. Tuttavia nel 90% delle compravendite in cui il venditore si riveli essere un’impresa si deve pagare l’IVA calcolata sul prezzo pattuito.
L’IVA in questo caso varia dal 4% se è prima casa al 10% se si tratta di una seconda casa.
In caso di regime d’IVA e che tu sia un under 36 potrai recuperarne una parte negli anni successivi, ma dovrai comunque versarne l’intero costo il giorno del rogito.
Se il venditore è un privato cittadino (imposta di registro)
In questo caso i calcoli si complicano, ma la buona notizia è che l’imposta di registro viene calcolata sulla rendita catastale ed è molto più economica dell’IVA, in quanto si fa riferimento a valori dell’immobile definiti dall’Agenzia delle Entrate che sono solitamente più bassi dei valori di mercato.
L’acquisto prima, seconda casa e bonus prima casa under 36
Una delle voci che influenza di più è appunta se la casa la comprerai come tua prima casa o no.
Questo perché andrà influire direttamente sull’imposta di registro, passando dal valore catastale dell’immobile moltiplicato per il 2% di 115, per chi acquista una prima casa, al 9% della rendita catastale moltiplicata per un coefficiente di 126 (la rendita catastale dell’immobile la trovi sempre nella visura catastale della casa, nell’articolo linkato trovi tutte le informazioni a riguardo.), in entrambi i casi con un valore minimo pari a 1000€. Solo nel caso tu acquisti una prima casa e sei un under 36 son ISEE al di sotto dei 40.000€ sarai esentato da questa imposta.
In caso di acquisto da impresa invece passerà dal 4% per prima casa al 10%, calcolandolo però sulla cifra pattuita per la compravendita.
Esempio:
Casa comprata a 180.000€ con rendita catastale di 610€:
| Prima casa | Seconda casa | |
| Acquistato da impresa | 7.200€ | 18.000€ |
| Acquistato da privato | 1403€ | 6.917,40€ |
Inoltre, nel caso tu faccia mutuo, la variabile della prima o seconda casa, andrà a variare anche l’imposta sostitutiva che passerà dallo 0,25% al 2% della cifra mutuata.
In banca: cosa è mutuabile e cosa no quando compri casa
Non si smette mai di pagare, sopratutto quando si sta comprando una liquidità come quando si chiede un mutuo.
Ciò che molti dimenticano è che anche il mutuo comporta delle spese vive e che a queste vanno aggiunte le spese di Agenzia, Assicurazioni, Tasse e Notaio, che non sono spese mutuabili. La banca ti darà infatti solo una certa percentuale del prezzo pagato per l’immobile, che può arrivare all’80% e in alcuni casi anche al 100%, ma mai le spese accessorie.
I costi del mutuo
Ovviamente anche la pratica di mutuo ha i suoi costi:
- In primis dovrai pagare l’istruttoria, che ha costi variabili da Banca a Banca e che può arrivare anche all’1% del mutuo erogato.
- La legge prevede, inoltre, un’assicurazione obbligatoria scoppio e incendio sulla casa, che dovrai sottoscrivere a tue spese.
- L’imposta sostitutiva che è dello 0,25% o del 2% del mutuo a seconda che si tratti di un mutuo prima o seconda casa.
- La perizia dell’immobile che costa dai 200 ai 600 euro più IVA in media.
- Infine il fatto di dover ipotecare l’immobile comporterà un atto aggiuntivo in sede notarile, che quindi aumenterà le spese notarili.
Il Notaio e le spese di rogito
In sede notarile oltre alle imposte per l’acquisto della casa, il compenso del notaio, devi calcolare l’Imposte catastale, le spese di visura, le tasse d’archivio e ovviamente l’onorario del notaio, che va moltiplicato per i due atti se oltre a comprare la casa fai anche un mutuo.
Anche il compromesso prevede delle spese di registrazione, si tratto di 200€ oltre a 4 marche da bollo da 16€.
L’Agenzia Immobiliare
Infine se sei stato aiutato da un’Agenzia Immobiliare dovrai calcolare anche quel costo, perché rientra tra le spese non mutuabili.
Ricordati sempre che la percentuale della provvigione richiesta dall’Agenzia non comprende l’IVA, che va sempre aggiunta in misura del 22%.
Come utilizzare il tool di calcolo delle spese di acquisto di immobili residenziali
Se hai letto fin qui il Tool dovrebbe essere molto semplice da usare. Ad ogni modo ti metto una breve guida per un uso corretto:
1 – Nel tab valori da inserire premi sul valore da modificare
2 – Inserisci il valore e salvalo!
3 – Una volta modificate tutte le caselle premi il tasto aggiorna.
4 – Visita la Tab dei Risultati una volta che l’App si sarà aggiornata.
Tool per il calcolo delle spese d’acquisto:
NB: Il tool è costruito in modo amatoriale, non raccoglie i dati degli utenti, né prevede costi o login ma gli importi ciò che digiti potrebbe essere visibile al visitatore successivo fino a modifica.
Per evitare falsi risultati devi sempre modificare tutti i parametri prima di avviare il tasto aggiorna.
Il tool prevede l’inserimento di soli numeri, quindi per rispondere sì digitare il numero 0, per il no il numero 1.
I risultati sono abbastanza precisi, ma comunque da considerarsi indicativi.
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Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
Numero di telefono: 340 8403002
Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp
