La vendita di un immobile concesso in locazione può rappresentare un momento di grande incertezza per le parti coinvolte ed è sempre una questione delicata, infatti, non sempre sono ben chiari quali sono i diritti inviolabili di inquilini e proprietari di casa e come questi possano condizionare negativamente la vendita se non ben gestite.

Già in un articolo passato ti ho parlato di come investire in un immobile possa generare una fonte di reddito interessante e alcune modalità di locazione.

In questo articolo esploreremo i diritti e le responsabilità di entrambe le parti in caso di vendita di un immobile affittato e come puoi alienare il tuo immobile con un contratto in corso senza rimetterci né farti saltare in aria la vendita, nonostante si tratti di una compravendita mediamente più complessa del normale.

Vendita di immobile concesso in locazione

Ecco come normalmente funziona: la vendita del bene con un contratto di locazione in corso comporta anche la cessione del contratto di di affitto stesso; il proprietario, infatti, non può cessare questo rapporto prima della scadenza del contratto per vendere la casa libera da inquilini, salvo il caso in cui ha consegnato la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza del rinnovo.

Se la data della scadenza è ancora lontana o troppo vicina per mandare la raccomandata in tempo, e nasce la volontà di vendere, non hai alternative al dover procedere all’alienazione con l’inquilino dentro, ma non disperare: si può fare!

Qualora le parti non abbiano raggiunto un diverso accordo, l’acquirente si sostituisce al venditore nella posizione del locatore, senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’acquirente nuovo locatore a decorrere dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea.

La comunicazione del cambio di proprietà deve essere fornito per iscritto e deve includere informazioni sulla data prevista per la vendita, oltre che i dati necessari per effettuare i pagamenti al nuovo proprietario.

Il proprietario può quindi procedere con la vendita a terzi in qualsiasi momento, salvo il caso in cui sia previsto il diritto di prelazione (ne parliamo dopo). Tuttavia, l’acquirente dovrà rispettare il contratto di locazione in corso e deve garantire all’inquilino il diritto di rimanere nell’immobile fino alla scadenza del contratto.

Quindi se hai una casa affittata la prima buona notizia è che puoi vendere, ma dovrai prestare attenzione ad alcuni fattori che possono precluderti una buona vendita o possono deprezzare il tuo immobile.

L’immobile locato quanto vale?

La maggior parte degli Agenti Immobiliari e delle persone crede fermamente che il valore di vendita di una casa affittata sia il 30% in meno rispetto al suo valore reale.

Questo metodo di calcolo del valore di mercato del tuo immobile è profondamente sbagliato e chi lo utilizza non ha bene idea di come e quanto una buona rendita possa essere oggi interessante sul mercato. Se ti hanno valutato l’immobile secondo questo criterio scappa a gambe levate!

Molti proprietari di immobili locati temono, infatti, che l’investimento in un immobile locato possa comportare una perdita di valore nel tempo. Tuttavia, il valore di un immobile a reddito dipende da molteplici fattori, tra cui la rendita generata e la durata residua del contratto di locazione.

La rendita generata

Il valore di un immobile locato dipende principalmente dalla rendita che può garantire: il canone di locazione che l’inquilino paga al proprietario per l’uso dell’immobile diventa, quindi, un elemento fondamentale. Se la rendita è alta, l’immobile avrà un valore maggiore rispetto ad un immobile con una più bassa, al di là del valore di mercato che calcoli normalmente in base alle caratteristiche dell’immobile vuoto, pur avendo anche esso un peso.

Per darti un’idea del mercato attuale, almeno a Parma dove lavoro quotidianamente e dove c’è un ottimo rapporto tra il prezzo di acquisto di un immobile residenziale e il valore di mercato delle locazioni, le rendite appetibili sul mercato vanno dal 7% al 10% del canone annuo lordo, quindi ben più delle rendite finanziarie classiche.

Vien da sé che una casa che ha un contratto di locazione in corso molto redditizio potrebbe anche guadagnare il 30% di valore sul mercato e non solo perderlo come sostiene qualcuno.

Tuttavia, la rendita generata non è l’unico fattore che determina il valore di un immobile locato:

L’affidabilità dell’inquilino quanto vale?

Se hai un inquilino storico, che non è entrato a casa tua giusto ieri, sicuramente avrai la prova dei pagamenti e che potrai mostrare al nuovo acquirente a dimostrazione della sicurezza dell’investimento. La prova dei pagamenti e della loro puntualità è sicuramente in grado di superare dubbi e obiezioni degli aspiranti acquirenti, essendo il mancato pagamento dell’affitto l’unico rischio dell’investimento.

Un inquilino affidabile, che paga sempre puntuale e che tiene la casa in ottime condizioni è sempre un ottimo biglietto da visita per il tuo immobile.

La durata residua del contratto di locazione

La durata residua del contratto di locazione è un altro fattore che influisce sul valore di un immobile locato. Se il contratto di locazione ha una rendita alta e una durata residua lunga, l’immobile avrà un valore maggiore rispetto ad un immobile con un contratto di locazione a breve termine.

Ciò è dovuto al fatto che un contratto di locazione a lungo termine garantisce al proprietario un flusso costante di reddito per un periodo più lungo.

D’altra parte, se l’immobile è adatto a diventare la prima casa di qualcuno, un contratto in scadenza ne aumenterà il valore, a patto di aver mandato la disdetta del contratto di locazione in tempi utili. Questo ti permetterà ad accedere anche a un target di acquirenti che apprezzerà l’immobile anche per caratteristiche che esulano dalla semplice durata contrattuale o dal canone percepito.

Valutare quindi quanto la durata residua del contratto di locazione influisca sul prezzo di vendita è abbastanza complesso e ti consiglio quindi di affidarti alla consulenza di un Agente immobiliare.

Diritti dell’inquilino

L’inquilino non ha diritto di prelazione in caso di immobili residenziali nel 90% delle volte, salvo rari casi che vedremo più avanti in questo articolo. Ciò significa che se il proprietario decide di vendere l’immobile concesso in locazione, l’inquilino non ha quasi mai diritto di acquistarlo prima che venga venduto a terzi.

Tuttavia, l’inquilino ha il diritto di rimanere nell’immobile fino alla scadenza del contratto di locazione, anche in caso di vendita dell’immobile da parte del proprietario. Inoltre, l’inquilino deve essere informato tempestivamente della cessione del contratto di locazione e della nuova identità del locatore.

Prelazione: perché penalizza i proprietari

Il diritto di prelazione dell’inquilino (quando applicabile) è il vero problema della vendita degli immobili locati, perché l’affittuario potrebbe ostacolare le visite e distruggere la prima impressione nella mente di potenziali acquirenti, senza avanzare mai offerte in prima persona e restando in attesa di un offerta bassa su cui esercitare la propria prelazione.

Mi è capitato di conoscere inquilini capaci di smettere di effettuare le normali pulizie domestiche e di creare volontariamente disordine solo per sabotare gli appuntamenti di vendita programmati… ancora una volta l’affidabilità e il buon senso dell’inquilino sono fondamentali quando si vende casa, fermo restando, che il diritto di prelazione, consegna il coltello al tuo inquilino sempre dalla parte del manico.

Prelazione negli immobili residenziali locati

Si rileva che, qualora la vendita avvenga alla scadenza del primo quadriennio di contratto, previa disdetta inviata a norma dell’art. 3 lett. g) della legge n. 431/98, ovvero motivata con l’intenzione di vendere l’immobile a terzi, in mancanza della proprietà in capo al locatore di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, sul territorio nazionale, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, a norma degli articoli 38 e 39 della legge 392/78.

Ciò significa che all’inquilino, in questo caso, deve essere notificato un atto contenente gli estremi della proposta di acquisto pervenuta al proprietario, comprensiva del prezzo, affinché l’inquilino stesso possa essere preferito ad altri potenziali acquirenti, a parità di condizioni entro 30 giorni.

La soluzione ideale, nel caso la condizione si realizzi, sarebbe richiedere eventuale rinuncia a tale diritto di prelazione fin da subito, nel caso in cui l’inquilino non sia interessato a esercitare tale diritto, in modo da non scoraggiare potenziali acquirenti, che dovranno essere informati della situazione.

Quando, invece, il proprietario manifesti la volontà di vendere in qualsiasi altra fase del rapporto di locazione o senza le condizioni sopra indicate, all’inquilino non è riconosciuto alcun diritto di prelazione.

I doveri dell’inquilino

L’inquilino ha l’obbligo di rendersi disponibile a far visitare l’immobile a potenziali acquirenti, anche se non espressamente previsto dal contratto. In caso contrario, la cosa rappresenta un grave inadempimento dell’inquilino al contratto di locazione.

Poteri “di fatto” dell’inquilino

Il punto debole di questo obbligo dell’inquilino a permettere le visite dell’immobile e a presentarlo in condizioni decenti è che non sempre questo avviene.
La legge non ti tutela in nessun modo: basta che si inventi imprevisti, malattie improvvise o semplicemente dare la propria disponibilità solo in orari improbabili per precludere le visite per sabotare abilmente il tuo interesse alla vendita.

Quindi tentare di vendere una casa con un pessimo inquilino dentro non è una buona idea e si ripercuote sempre sul valore di realizzo o, peggio, sulla fattibilità del’intera operazione. Meglio aspettare la scadenza del contratto e venderlo libero da questo impiccio.

È molto importante evitare, quindi, situazioni di tensione con inquilini poco collaborativi, prendendo accordi chiari fin dall’inizio tenendo anche conto che dovrà sopportare tutto il peso delle visite senza aver nessun interesse ne vendere la casa, evitando di abusare della disponibilità al fine di consentire le visite. D’altra parte, in tal senso, le tutele della legge per i proprietari sono quasi nulle.

Un Agente Immobiliare con un minimo di esperienze in queste situazioni può esserti d’aiuto, fermo restando che, essendoci un contratto di locazione in corso solo con la diplomazia si può ottenere qualche risultato e che molto dipenderà dal buon senso e dalla correttezza di chi abita la casa.

Vendere la casa all’inquilino

L’inquilino, prelazione o no, conosce già la casa, i suoi punti forti e i suoi difetti e proprio per questo, unito alla possibilità di non vedersi rinnovato il contratto di locazione dal nuovo proprietario in futuro, potrebbe aver interesse nell’acquistare l’immobile.

Considerata anche la comodità di non dover affrontare una nuova ricerca di abitazione e il conseguente trasloco, spesso, vendendo all’inquilino puoi fare un grande affare, a patto che esso sia finanziabile e non balli nel manico.

Però, vedo che spesso i proprietari, forti di “avere un acquirente” si limitano a quello, non coinvolgendo Agenzie per tentare di effettuare una vendita da privato con risultati frustranti e tempi di vendita esagerati, quando solo con l’intervento di una buona e sana competitività con altri potenziali acquirenti i risultati arrivano subito e solitamente sono molto soddisfacenti.
Spesso si possono ottenere risultati migliori sia dal punto di vista del prezzo che delle tempistiche, fermo restando che l’Agenzia Immobiliare può aiutare anche il tuo inquilino, spesso al primo acquisto, a concludere l’affare o a mettersi il cuore in pace quando il valore dell’immobile risulta essere al di fuori della propria portata finanziaria. Se non se la può permettere è inutile sperare nel miracolo o ricorrere a formule di rent to buy e correre rischi.

Conclusione

Se hai una casa locata e vuoi venderla, un agente immobiliare può esserti di grande aiuto:
l’agente può aiutarti a valutare il valore dell’immobile tenendo conto di tutti i fattori che ne influenzano il prezzo.
Inoltre, un agente immobiliare può aiutarti a gestire la cessione del contratto di locazione e a rispettare i diritti dell’inquilino, senza uscirne leso.
Se hai problemi con un inquilino poco collaborativo, magari contattami e ti darò qualche consiglio.

Articolo scritto in collaborazione con la redazione di ioaffitto.it

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Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
Numero di telefono: 340 8403002
Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp

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