La Banca Centrale Europea ha innalzato il tasso di interesse di riferimento dello 0,75% per contenere il più possibile l’inflazione.
La BCE aveva già aumentato timidamente il costo del denaro a Luglio, ma a questo giro è stata molto più incisiva.

È un aumento dei tassi di interesse storico in Europa, che non si vedeva da decenni e che era nell’aria da mesi.

Questa misura ha dalle dimensioni inaspettate in un momento economico dove la recessione minaccia l’Europa e che andrà a impattare enormemente su tutti i mercati, compreso quello immobiliare, mietendo qualche vittima come conseguenza collaterale.

Frenare l’inflazione significa proprio incentivare gli investimenti, contenere gli aumenti salariali e stabilizzare i prezzi, ma l’aumento dei tassi di riferimento della BCE comporta anche un maggior costo del denaro e dei mutui, nonché un peggioramento delle difficoltà di imprese e cittadini e, di conseguenza, il potenziale aumento della disoccupazione nel breve-medio periodo.

Questo articolo è una breve analisi delle conseguenze del rialzo dei tassi di interesse nel mercato immobiliare, per fornirti le giuste competenze su come dovresti affrontare il mercato se vuoi vendere o comprare casa da adesso in poi.

Se sei sul mio sito per la prima volta e non sai come sta andando il mercato immobiliare e perché, ti consiglio di visitare la sezione dedicata alle news e analisi del mercato immobiliare del Blog per tenere il filo del discorso e crearti il giusto background.

Mutui più costosi

È la conseguenza più diretta sul portafogli dei prossimi compratori: a pari stipendio, la finanziabilità, ossia la cifra massima che gli acquirenti potranno permettersi di spendere per comprare casa, è di molto inferiore a ieri; quindi il mutuatario che pochi mesi fa poteva acquistare con un mutuo ad esempio da 150.000 euro oggi si ritrova ad arrivare a circa 120.000 euro solamente. Il rapporto rata-reddito è cambiato.

Ovviamente questo si rifletterà da subito sul potere di acquisto di tutti gli Europei, che saranno costretti ad adeguare le proprie esigenze abitative a un budget ridimensionato visto che il mercato è cresciuto molto nei mesi scorsi, oltre a influenzare sul lungo periodo il costo delle case, sopratutto per quanto riguarda la fascia di mercato medio-bassa e gli immobili più comuni o meno appetibili sul mercato, che risentiranno del calo della domanda proprio a causa di un target che non si potrà più permettere di sostenere certe spese o di quelli che rimanderanno l’acquisto, scoraggiati dall’ammontare dell’alta rata del mutuo, a tempo indefinito.

La domanda di immobili in acquisto crollerà?

Poco tempo fa ho scritto un articolo sul perché oggi comprare casa conviene, nonostante l’aumento dei tassi bancari, leggendolo capirai il motivo per cui, chi potrà permetterselo, continuerà ad acquistare, anche in vista di ulteriori rialzi del costo degli affitti, che nel solo 2022 pare sia già aumentato di oltre l’8%.

Quindi, se una diminuzione della domanda e una minore finanziabilità sono conseguenza diretta di inflazione e tassi di interesse alti, è anche vero che molte persone oggi acquistano senza o con poco mutuo, grazie a vendite di altri immobili, aiuti famigliari, eredità e risparmi personali. Quindi non ci dobbiamo aspettare un crollo generalizzato delle compravendite, almeno finché buona parte di questi acquirenti non avrà soddisfatto le proprie esigenze di acquisto, privando il mercato di clienti con soldi pronti.

Valori degli affitti alti e costo delle case stabile o in leggero calo attireranno nuovi investitori in fuga dai mercati finanziari, creando quindi nuovi acquirenti dotati di buona liquidità, anche se tendenzialmente più alla ricerca di un buon affare che di una soluzione standard.

In sostanza la domanda di immobili dovrebbe smettere di crescere, ma non calare sensibilmente nell’immediato, proprio perché la perdita è compensata almeno in parte dall’aumento degli investimenti nel mattone.

Aumentare i tassi di interesse, quindi, non significa colpire soltanto chi si approccia ad acquistare una nuova casa, ma anche una trasformazione della domanda a discapito delle tipologie di immobili più comuni, destinate a famiglie a reddito medio e dallo scarso valore dal punto di vista dell’investimento puro.

Più immobili sul mercato

Altro elemento chiave per capire cosa succederà nei prossimi mesi nel mercato immobiliare è che molti necessiteranno di nuova liquidità a basso costo, mettendo il proprio immobile in vendita proprio per evitare nuovi prestiti, ormai molto cari, o far fronte a un costo della vita mutato, aumentando così l’offerta di immobili residenziali.

Una stabilizzazione della domanda e un aumento di immobili in vendita rallenterà moltissimo la corsa dei prezzi, fino ad arrivare gradualmente a una leggera contrazione, ma sopratutto andrà a penalizzare gli immobili con caratteristiche e posizioni poco appetibili sul mercato, aumentando le tempistiche necessarie per la vendita e rischiando che rimangano invenduti a lungo.

Gli immobili di fascia più economica risentiranno direttamente sul prezzo di questo cambiamento di mercato.

Come comportarti se devi comprare casa

I tassi iniziano ad essere alti e i mutui costosi.

Se non sei tra i fortunati che non necessitano di un grande mutuo per comprare e devi per forza affrontare un’operazione con la rata al limite della tua finanziabilità, il rischio è che le cifre che ti avevano garantito di ottenere in Banca da oggi diventino, per te, fuori portata.

Cosa buona e giusta è dare una chiamata in Banca o al tuo broker di fiducia e chiedere conferma delle cifre ottenibili o un nuovo prospetto di mutuo.
Questo se non vuoi rischiare di perdere caparre o di perdere tempo a guardare case che non ti puoi più permettere.

Quindi se sei alla ricerca di una nuova casa è cosa buona affrettarsi a comprare, anche a scapito di qualche sacrificio, rogitando la casa appena possibile per accaparrarsi un tasso ottimale, lasciando eventualmente ai vecchi proprietari la possibilità di vivere ancora nell’immobile per un determinato periodo, poiché nuovi aumenti dei tassi di interesse potrebbero essere alle porte e i prezzi delle case sono ancora in leggero, ma costante, aumento.

Se, invece, devi vendere una casa per comprarne un’altra a breve, il consiglio è di affidarsi subito a un professionista e non improvvisare, perché occorrono tempi stretti ed è una situazione abbastanza delicata in questo momento di mercato e che va gestita diversamente a seconda del singolo caso.

Investimenti immobiliari a rischio e affari sicuri oggi

Quando il mercato è privo di scossoni o viaggia su prezzi in rapida crescita, tutti sono capaci di far soldi, ma da oggi qualcosa è cambiato e se non fai le cose fatte bene rischi fortemente di farti male.

Se investi per crearti una rendita

Come ti dicevo sopra, se compri case per affittarle oggi vai sul sicuro, i prezzi delle locazioni saliranno e puoi mettere il tuo capitale al riparo da situazioni finanziarie e rendite altalenanti.

La richiesta di case in affitto è così alta che non corri più il rischio di doverti accontentare di un inquilino qualunque e potrai permetterti di valutarne la solidità economica senza scendere a compromessi con il prezzo della tua locazione.

Il peggio che ti può capitare? Una leggera contrazione del valore dell’immobile sul lungo periodo, ma che in fin dei conti ti sei già ripagato cento volte affittando la casa.

Investimenti immobiliari diventati a rischio

Se ti diverti investendo nel Flipping Immobiliare per far soldi extra, ossia compri, ristrutturi e poi rivendi case, o stai pensando iniziare, devi sapere che quando iniziano ad esserci tanti immobili disponibili sul mercato e relativamente pochi compratori, certi oggetti non vanno più bene per te se vuoi continuare a fare buoni affari, spesso indipendentemente dal prezzo a cui li acquisti.

Appartamenti senza luce, piani alti senza ascensore o, più semplicemente, di una tristezza infinita, rischiano di far stagnare il tuo immobile sul mercato per mesi se non per anni, quindi, se ne sei in possesso in questo momento, liberatene velocemente.

Ti consiglio quindi di investire principalmente in contesti signorili in città medio-grandi e in soluzioni con tanto potenziale, aumentando anche il target del tuo acquirente tipo se fino ad ora hai puntato tutto su prezzi competitivi, altrimenti presto o tardi ci potresti rimanere in mezzo.

Altre operazioni a rischio sono le vendite su carta e in generale tutte quelle operazioni con tempi di realizzazione così lunghi da metterti nella condizione di subire nuovi interventi sul mercato o di farti saltare l’affare proprio per la perdita di finanziabilità dei tuoi interlocutori.

Se vuoi vendere casa cambiano gli equilibri

I prezzi e le opportunità sono ancora molto buoni per chi vende, ma il tempo non gioca certo a tuo favore: fino a ieri un prezzo più alto rispetto alla media del mercato poteva infatti anche essere raggiunto in qualche mese, forse anche appoggiandosi ad Agenzie Immobiliari di scarsissima qualità, visto il numero esiguo di immobili rimasti invenduti, ma il numero di immobili sul mercato è destinato nei prossimi mesi ad aumentare notevolmente, quindi, oggi, non puoi più tergiversare se non vuoi correre rischi.

Inoltre, se prima i mutui giovani al 100% spingevano il mercato, se acquirenti monoreddito potevano accedere a cifre sostanziose, le proposte subordinate all’ottenimento del mutuo andavano spesso a buon fine, oggi questi meccanismi si sono incrinati: chi verrà a vedere casa tua o avrà una condizione economica favorevole e una buona liquidità o difficilmente potrà ancora permettersi di pagarti il giusto. Inoltre moltissime persone continueranno a cercare casa senza potersela più permettere, creando potenziali situazioni spiacevoli ed enormi perdite di tempo.

Questo significa che potrai vendere bene e velocemente solo preselezionando il cliente in base alle sue esigenze e alla sua capacità finanziaria, cosa che difficilmente potrai fare da solo o tramite Agenzie che danno appuntamenti ai clienti che chiamano dagli annunci direttamente sotto il balcone di casa tua, senza fornire un servizio di consulenza e una adeguata cernita. Il lavoro necessario per trovare il compratore giusto aumenterà enormemente.

In sostanza, se negli ultimi due anni la gestione degli acquirenti era diventata secondaria, vista l’abbondanza e la finanziabilità quasi scontata, da oggi coloro che dispongono di grosse liquidità per comprare casa hanno un po’ il coltello dalla parte del manico e una proposta sicura va sicuramente preferita a proposte anche generose, ma vincolate al buon esito del mutuo, perché i “forse ” delle Banche si traforeranno molto facilmente in dei “no “.

Per attirare le persone pronte all’acquisto, oggi, devi assolutamente mettere l’immobile in vendita subito al giusto valore di mercato e se il tuo è un immobile difficile da vendere, probabilmente, devi affrettarti ad abbassare il prezzo di casa tua per liberartene prima che il rischio che rimanga invenduto diventi concreto, affidando la vendita a qualcuno che sappia come dare valore al tuo immobile e come reperire un cliente interessato.

Crisi del mercato immobiliare?

Online leggo spesso di paventate crisi dell’immobiliare, bolle speculative, prossimo crollo dei prezzi degli immobili e catastrofismi simili.

Non ho la sfera di cristallo e non si può mai escludere nulla al 100%, ma il mio parere è che oggi stiamo raggiungendo l’apice di un ciclo immobiliare già ampiamente previsto, a cui seguirà certamente una piccola contrazione delle compravendite e dei prezzi, prevista nei prossimi mesi e anni.

Sicuramente la decisione della Banca Centrale Europea di alzare drasticamente i tassi di interesse ha, di fatto, tirato il freno a mano al limite (prima) potenzialmente raggiungibile dei prezzi delle case e al numero di compravendite, che potrebbero anche scendere in un futuro non troppo lontano in caso di recessione.

Lo scopo è ovviamente rallentare gli aumenti, non porvi fine o creare economie stagnanti, quindi stabilizzare il mercato e non affossarlo, almeno se in BCE hanno fatto i conti giusti e si fa in tempo ad aggiustare il tiro in caso di insuccesso.

È sicuramente vero che alzare i tassi di interessi avrà un costo per qualcuno e creerà delle opportunità per altri, creando situazioni limite e cambiando gli equilibri tra domanda e offerta, penalizzando qualche vendita immobiliare e allontanando molti dal sogno della prima casa, ma se vuoi vendere o comprare casa, se agisci subito adeguandoti alla nuova situazione di mercato, prima che il rischio recessione si concretizzi, potrai sicuramente raggiungere i tuoi obiettivi immobiliari senza troppi problemi.

Insomma, crisi energetica, inflazione, pandemie, guerre in Europa, aumento dei tassi di interesse: qualcosa è cambiato e se oggi sei stato penalizzato dagli aumenti che ci sono stati, puoi anche vedere una crisi all’orizzonte dal tuo punto di vista, ma mutui al 100% con tassi di interesse dello 0,5%, bonus al 110%, bonus under 36 con garanzia statale sui prestiti (ecc..) potevano rimanere per sempre uno standard nel mercato immobiliare o erano gli strumenti necessari per uscire da una fase di difficoltà di mercato che hanno raggiunto l’effetto desiderato?

Luca Cecchetto

Sono Agente Immobiliare a Parma con Grandi Agenzie, dal 2016 mi occupo esclusivamente di compravendite. Aiuto i miei clienti a realizzare i propri obiettivi immobiliari, sia che si tratti di vendere al meglio il proprio immobile, sia di trovar loro la casa perfetta per soddisfare i propri bisogni.

Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp