Vendere casa non è sempre facile e spesso non si ha nemmeno troppa fretta o si possiede un oggetto difficile da piazzare velocemente sul mercato, quindi, da un po di anni, anche in Italia, abbiamo importato dai paesi anglosassoni la formula Rent to Buy per vendere (ed acquistare) casa.
Oggi però, con le prime chiamate a rogito, si stanno registrando tantissimi problemi che stanno facendo saltare un’altissima percentuale di compravendite che si dovevano concludere proprio grazie al Rent to Buy. Questo articolo ti sarà utile per metterti in guardia sui possibili risvolti negativi di questa formula contrattuale, prima di scegliere vendere o acquistare un immobile con un contratto Rent to Buy e altre formule di acquisto similari.
Rent to Buy, Help to Buy, affitto con riscatto e acquisto programmato: facciamo chiarezza
Spesso parliamo di formula Rent to buy impropriamente, includendo in questa definizione tutte le forme di contratto con formula di pagamento rateale… Questo è ovviamente sbagliato.
Ti spiegherò quindi le differenze, per poi tornare a fare di tutta un’erba un fascio chiamando tutte queste modalità di acquisto di un immobile come “Rent to buy”, perché, sia che tu stia comprando, sia che tu stia vendendo, dovrai evitare come la peste tutte queste soluzioni, salvo nei rarissimi casi nei quali vuoi davvero bene alla controparte e sei disposto a perdere tempo e denaro pur di regalargli un privilegio.
Il Rent to Buy: come funziona
Il Rent to buy vero e proprio, è una formula con la quale un pretendente acquirente, detto conduttore, e uno speranzoso venditore, stipulano un contratto nel quale il conduttore verserà mensilmente, per un certo numero di anni (fino a un massimo di 10 anni), una quota di affitto e una seconda quota che accumulata formerà una caparra confirmatoria per l’acquisto dell’immobile, il tutto lasciando che, nel frattempo, il conduttore occupi come inquilino la casa che non ha ancora acquistato. Detto ciò il rent to buy vero e proprio non prevede in alcun modo l’obbligo di acquisto da parte del conduttore, prevede però l’obbligo della trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari.
In sostanza, l’inquilino non è obbligato ad acquistare nulla, il venditore non può più disporre del proprio immobile a causa della trascrizione, è obbligato a vendere su richiesta del conduttore al termine del contratto o a restituirgli la “quota caparra” qualora questo decidesse di non procedere con l’acquisto della casa.
Non è meglio affittarla e quando e se l’inquilino potrà acquistarla se la compra e basta?
Help to Buy e l’obbligo di acquisto
È la formula in realtà più usata in Italia e per questo la più confusa con il Rent to Buy.
La principale differenza tra Help to buy e Rent to buy è che fin dal compromesso il conduttore si obbliga a comprare casa alla scadenza di un periodo predefinito, tutelando quindi anche un po il venditore, che potrà trattenere la “quota caparra” qualora il conduttore fosse impossibilitato a rogitare l’immobile una volta scaduta. All’apparenza si tratta di un semplice dilazionamento della caparra, ma come poi spiegherò non risolve i problemi principali di queste forme contrattuali.
Affitto con riscatto: il più rischioso
Questa è la formula di acquisto di un immobile con pagamento rateale più diffusa e più “antica” in Italia.
L’affitto con riscatto è un contratto non trascrivibile nei registri immobiliari, quindi molto rischiosa, nel quale tutta la parte pagata come canone di affitto viene riconosciuta come pagamento parziale o totale del prezzo della casa. In sostanza è una formula molto usata da parenti o amici fidati che si vogliono aiutare a comprare casa senza lucrarci sopra.
Acquisto programmato: nessun contratto di locazione
L’acquisto programmato è la formula di acquisto di un immobile con pagamento rateizzato più vicina a una normale compravendita: l’acquirente fin da subito da una caparra, più o meno ampia, pagando la restante parte con pagamenti rateali (solitamente mensili) e senza che vi sia un contratto di locazione in corso, pur possedendo da subito l’immobile. Alla scadenza del termine pattuito l’acquirente dovrà rogitare la casa come una normale compravendita.
Rent to Buy: vantaggi reali e presunti
Torno a parlare di Rent to Buy includendo anche l’Help to buy, l’affitto con riscatto e l’acquisto programmato, giusto per semplificare un po i concetti.
Se hai cercato online qualche articolo sul Rent to Buy sicuramente avrai letto di alcuni presunti vantaggi sia per chi compra che per chi vende casa. Vantaggi che si scontrano con la realtà dei fatti e adesso ti spiegherò il perché.
Comprare casa con formula Rent to Buy
Quando compri casa hai molte spese, che puoi calcolare facilmente con il mio tool di calcolo delle spese acquisto prima casa se vuoi farti un’idea.
Comprando casa in Rent to Buy, ovviamente, hai il vantaggio di dilazionare le spese, spostando il rogito di qualche anno, oltre a rateizzare direttamente con il proprietario di casa il versamento del 20% del prezzo della casa, che è la quota che solitamente la Banca richiede venga versato di tasca propria da un acquirente che voglia accedere al mutuo.
Il rimandare il rogito di casa per anni può anche permetterti di chiudere qualche finanziamento che ti impedisce (oggi) l’erogazione del mutuo o di stabilizzare la tua posizione lavorativa magari oggi un po precaria, scegliendo già ora la casa e stabilendo un prezzo fin da subito.
i vantaggi possono sembrare evidenti, ma forse ti sta sfuggendo qualcosa.
Gli svantaggi del contratto Rent to Buy per comprare casa
I vantaggi del Rent to Buy quando compri casa finiscono qui. Passare dalla teoria alla pratica può essere molto traumatico.
Prima di tutto devi considerare che quasi nessun venditore è interessato a una formula Rent to Buy vera, ossia senza impegno nell’acquisto, quindi, a parte il fatto che stiamo parlando quasi sempre di Help to Buy o acquisto programmato, probabilmente ti stai impegnando ad acquistare una casa ben al di sopra del suo reale valore di mercato.
In più, dovrai comprare in futuro un immobile che oggi, evidentemente, non puoi permetterti di pagare e negli anni le cose non sempre vanno per il verso giusto.
Perché è fondamentale la trascrizione e fin dove ti tutela.
La trascrizione nei registri immobiliari è necessaria per la tutela di quanto versato, del contratto stesso e impedisce al proprietario di casa (la casa fino al rogito è ancora proprietà del venditore) di iscrivere ipoteche sia volontarie che giudiziali sull’immobile che stai per acquistare. Teoricamente sei in una botte di ferro anche se acquisti da impresa o soggetti fallibili e questo è ciò che ti raccontano tutti, ma ci sono delle eccezioni.
Il problema di fondo è che tu non conosci bene il venditore, cosa fa realmente nella vita e se l’impresa è effettivamente seria e, oggettivamente, anche tu devi rispettare il contratto sottoscritto per poter rogitare.
L’esempio che posso farti dove la trascrizione non ti tutela al 100% (ma ce ne sono anche altri sicuramente, ma questo lo conosco perché è capitato a gente che ho conosciuto), è il sequestro per mafia: stai acquistando in Rent to Buy, non sei ancora proprietario, il tribunale procede con il sequestro delle proprietà del venditore e non sai più a chi pagare per onorare il contratto e tutto viene almeno sospeso fino fine del processo: preparati a una bella spesa di avvocati per tutelare i tuoi interessi: sia la restituzione della quota di capitale versato, sia il rispetto del contratto sono davvero complessi. Ad oggi non ti so dire, con certezza, se è una situazione dove puoi uscirne indenne, visto che i pochi casi accaduti di cui sono a conoscenza risalgono a una decina di anni fa e non si sono ancora conclusi.
Quindi la trascrizione è d’obbligo e ti tutela nel 99% dei casi, però esistono delle eccezioni e dei rischi intrinsechi nell’acquisto di un immobile con formula Rent to Buy da cui non esiste tutela.
Il costo aggiuntivo del preliminare di compravendita trascritto è di circa 1000€.
Quanto ti costa comprare casa in Rent to buy
L’altro svantaggio evidente è che se il proprietario di casa poteva vendere diversamente l’immobile, ottenendo la stessa cifra subito, mai si sarebbe sognato di venderlo a rate con tutte le possibili complicazioni e i rischi del caso. Questo significa che stai comprando facilmente un immobile “invendibile” e probabilmente a un prezzo fuori mercato.
In aggiunta, dovresti bene analizzare il perché stai per affrontare una spesa così importante se non hai la liquidità necessaria, con un contratto di lavoro inappropriato o semplicemente le Banche oggi ti negano l’accesso al mutuo… Magari i tassi di interesse aumentano e la rata del mutuo tra 3 o 5 anni sarà il doppio o il triplo di quanto messo in conto inizialmente.
Potrai veramente onorare il tuo contratto e comprare la casa o stai semplicemente buttando soldi per ritrovarti tra pochi anni in una situazione potenzialmente molto complicata?
Il rischio di fare il passo più lungo della gamba è concreto.
Programmare il rogito tra 3-5 o 10 anni può essere un salto nel buio, perché in caso di perdita del lavoro, anche a causa di mutamenti economici o imprevisti vari, non potrai più rimandare il rogito, perdendo soldi, credibilità e anche la casa.
Azzardo, affitti, rate sensibilmente più alte, prezzo della casa maggiorato… Pensi davvero che ne possa valer la pena?
Vendere con Rent to Buy
Il Rent to Buy, quando vendi casa, non può darti tanti vantaggi reali: il principale è che puoi vendere un immobile molto difficile da piazzare sul mercato con maggiore facilità o, in alternativa, realizzare un prezzo superiore al valore reale, dando la possibilità a un acquirente poco finanziabile di accedere all’acquisto di una casa che non potrebbe permettersi a tue spese.
Il rischio nel trasformare persone non finanziabili in acquirenti
Ho visto anche persone tentare (e in alcuni casi riuscire) operazioni di flipping immobiliare basate sul Rent to Buy, ossia comprare e vendere case guadagnandoci anche senza ristrutturare e, in alcuni casi, evitare anche la tanto odiata plusvalenza o almeno eludendola momentaneamente (facendo passare i primi 5 anni tra un rogito e l’altro ovviamente), tuttavia, finanziare di tasca propria una persona, a cui tutte le banche chiudono le porte, è sempre un’operazione ad altissimo rischio, dall’esito molto incerto.
Spesso chi compie queste operazioni dimentica quanto guadagna una Banca da ogni singolo mutuo elargito… Il solo fatto di assumerci un rischio sulla solvibilità di una terza persona che nessuna Banca è disposta a correre, per giunta incassando notevolmente meno, dovrebbe metterci qualche dubbio sull’operazione di vendita in Rent to Buy che stiamo valutando.
Un ulteriore svantaggio nel vendere in rent to buy è che, dal momento in cui inizia il periodo di locazione e accumulo della caparra fino a rogito, non si può disporre liberamente del proprio immobile; si è quindi nella situazione di non aver incassato la vendita né di poter disporre della proprietà, con tutti gli svantaggi di dover rispondere in quanto proprietario verso il condominio e lo stato nel caso il conduttore non dovesse adempiere: un po come se fosse un affitto, prendendo il peggio dei due mondi.
Inoltre può succedere che il tuo inquilino perda il lavoro, che i tassi di interesse aumentino e non possa più permettersi la cifra che ti aveva promesso a suo tempo o semplicemente, che un repentino cambio di mercato renda il suo acquisto poco conveniente, lasciandoti senza soldi, senza immobile e con una bella grana legale da gestire.
Alternative al Rent to Buy
Se hai letto l’articolo fin qui ti sarà chiaro come sia che ti stia accingendo a comprare che a vendere in Rent to Buy, stai per affrontare un’operazione che non è detto che si concretizzi realmente con un rogito alla data stabilita, nonostante tutte le tutele del caso; quindi da Agente Immobiliare di professione, ti consiglio questo tipo di operazioni esclusivamente se conosci molto bene il tuo interlocutore e vuoi garantirgli un’agevolazione a tue spese: in sostanza un’ottima soluzione per aiutare parenti e amici estremamente fidati a comprare casa.
Se stai cercando di comprare casa, quindi, puoi richiedere a un consulente finanziario quali possono essere le possibili alternative o, alla peggio, rimanda l’operazione a quando potrai avrai le condizioni necessarie per essere mutuabile.
Se invece la casa la vuoi vendere, ti basti sapere che ogni cosa al suo prezzo si vende, quindi ti basterà dare un giusto valore a casa tua e affidarti a una buona Agenzia Immobiliare per trovare un acquirente pronto all’acquisto in pochi mesi.
Nel dubbio, scrivimi pure su WhatsApp o chiedi una consulenza al tuo notaio di fiducia.
Luca Cecchetto
Agente immobiliare a Parma con Grandi Agenzie
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Puoi contattarmi scrivendomi a cecchetto@grandiagenzie.it o direttamente su WhatsApp