Ho già affrontato l’argomento ad Aprile 2023 nel mio articolo “Come la transizione energetica influenzerà il mercato immobiliare“, ma ho deciso di riaffrontare l’argomento per due motivi:

Il primo è conseguenza del fatto che nel 2023 si parlava di proposte dell’UE per quanto riguarda la transizione energetica degli edifici, mentre nel 2024 la Direttiva Europea sulla prestazione energetica nell’Edilizia (EPDB IV), detto in gergo direttiva “Case Green”, è stata varata in modo definitivo; quindi oggi abbiamo un piano definito e puoi utilizzare le informazioni che troverai in questo articolo per comprendere quanto questo inciderà sul tuo patrimonio, sul valore delle tue proprietà e sul mercato immobiliare in senso più ampio.

Il secondo motivo per tornare a parlare di Mercato immobiliare e transizione energetica è dovuta al fatto che, sempre più spesso, mi capita di incontrare clienti molto confusi sulla questione e anche online è difficile reperire informazioni complete e veritiere, senza le quali non puoi veramente compiere scelte particolarmente lungimiranti o azzeccate, cosa invece fondamentale se da oggi in poi devi comprare un immobile o stai valutando di venderne qualcuno nei prossimi anni.

Cercherò quindi di ovviare ai canali di informazione tradizionali e trasmetterti informazioni chiare e un parere professionale che possa orientarti in questa rivoluzione di mercato nel migliore dei modi, ma se sei una di quelle persone che si angoscia quando ha la certezza di dover spendere cifre importanti, se senti il peso delle scadenze, forse è meglio che ti fermi qui, perché la premessa è che nessuno, in Europa, uscirà economicamente indenne dalla transizione energetica degli edifici. Continua a leggere per capire quanto inciderà sulle tue tasche.

Perché la transizione energetica degli edifici è un tassello fondamentale del Green Deal Europeo

Se nel settore automotive si discute spesso di quanto il passaggio alle auto elettriche possa giovare alla qualità dell’aria e alle emissioni totali di inquinanti, sul settore immobiliare non è possibile insinuare alcun dubbio e vi riporto un po di dati:

• La quantità di energia utilizzata per scaldare e raffreddare acqua e ambienti degli edifici in Europa è pari a circa il 40% di tutta l’energia consumata nell’UE.
• Gli edifici emettono il 36% di tutte le emissioni di gas serra del continente Europeo ( si parla di circa 1 Gigatonnellata di CO2 equivalente), il 73% dem PM2.5, il 60% del monossido ci carbonio, il 48% del diossido di zolfo, il 33% dei diossidi di zolfo e il 18% dei composti organici volatili non metanici.
• In Italia il settore residenziale rappresenta circa il 28% dei consumi nazionali.
• Il 75% degli edifici in Europa è di vecchia generazione e ad alto costo energetico.
• 34 milioni di Europei non possono permettersi di scaldare o rinfrescare adeguatamente la propria abitazione.

Vien da sè che nell’ottica di un’UE a impatto zero nel 2050, la gestione dell’efficientamento degli edifici è uno dei fattori primari del Green Deal e da qui nasce l’esigenza di pianificare un transizione per quel qualche centinaio di milione di immobili che abbiamo accumulato negli ultimi secoli.

Obiettivo emissioni 0 nel 2050: immobili ZEB ezeb
NZEB

In ottica del raggiungimento dell’European Green Deal , anche il parco immobili per tale data dovrà essere trasformato in edifici ZEB ossia Edifici a Emissioni Zero calcolate sull’intero ciclo di vita, il che significa che non solo tali edifici dovranno essere autonomi dal punto di vista energetico, ma che dovranno anche compensare il costo energetico della propria realizzazione.

Oggi in Europa solo lo 0,2% degli edifici si può definire ZEB, in quanto si tratta ancora di soluzioni avveniristiche e sperimentali che non hanno ancora preso piede, quindi anche le abitazioni nuove, in classe energetica A4, che sono il meglio sul mercato, sono solitamente edifici NZEB (Edifici a Emissioni Quasi Zero), che andranno comunque migliorati, da qui al 2050, per essere in linea. Questo per farti capire che da questa transizione praticamente nessuno ne uscirà indenne, tanto che gli edifici di nuova costruzione NZEB dovranno migliorare mediamente le proprie prestazioni del 10%.

Nessuno, infatti, oggi è pronto, ma i più colpiti da questa nuova direttiva saranno sicuramente gli edifici (e di conseguenza i loro proprietari) con le classi energetiche più basse, che dovranno investire molto per compiere l’impresa quasi impossibile di trasformazione dell’intero edificio per arrivare al traguardo delle emissioni zero.

La timeline ufficiale della Renovation Wave Strategy

Al fine di raggiungere questo importante obiettivo di trasformazione totale del parco immobiliare Europeo è stata lanciata una vera e propria strategia basata su “ondate di ristrutturazioni” che si dovranno susseguire negli anni a venire; questo significa che ogni stato membro è obbligato nel legiferare al fine di stare al passo con la timeline Europea di riduzione dei consumi derivanti dal settore edilizio, questo per non ricadere in sanzione, tanto che:

• 2026 tutti gli stati devono integrare le normative
• 2030 gli edifici dello stato membro dovranno aver ridotto il proprio fabbisogno energetico del 55%, la maggior parte degli edifici dovrà essere almeno in classe energetica E
• Nel 2033, tutti gli edifici dovranno raggiungere almeno la classe D
• 2040 eliminazione della fornitura del gas come fonte di alimentazione
• 2050 Emissioni 0 dell’intero patrimonio immobiliare

Chi sosterrà i costi della transizione energetica di casa tua

Devi tenere in considerazione che i costi di ristrutturazione di tutti gli edifici del continente sono enormi e si tratta di un’impresa titanica, non sostenibile con i soli eco-incentivi, che sono stati previsti per le fasce economicamente più vulnerabili (con il Piano Sociale per il Clima) insieme alla formazione di nuove ESCO (Energy Service Company).

Tuttavia, vista l’entità di spesa (stimata in circa 1000 mld di Euro), i singoli stati sono stati scoraggiati dall’UE a perseguire la strada delle detrazioni fiscali e forti incentivi per raggiungere gli obiettivi di riqualificazione, in favore di nuove misure più durature e della promozione dell’incentivazione di Mutui Verdi da parti di istituti bancari, guidati dalla BEI (Banca Europea per gli Investimenti).

L’era dei regali quindi pare essere finita, la ristrutturazione degli edifici residenziali la dovranno quindi pagare proprio i proprietari di casa e, salvo qualche finanziamento agevolato, sembra che non avrai grandi vantaggi economici diretti, se non quelli derivanti dal risparmio energetico.

Con questa premessa, fermo restando gli imprescindibili obiettivi UE da raggiungere, saranno quindi gli stati a decidere quali misure adottare per raggiungere le tappe prefissate ed entro il 31 dicembre 2026 il PNRE (Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici) definirà il programma dell’Italia per i prossimi decenni, compresa la nostra tabella di marcia ed eventuali obblighi.

Appena tutto sarà chiaro pubblicherò un aggiornamento in merito, ma nel frattempo ti preparo alle implicazioni di mercato di queste ondate di ristrutturazioni imminenti.

Implicazioni imminenti per il mercato immobiliare

Quando si è iniziato a parlare di linee guida in termini di risparmio energetico sembrava che gli immobili sotto la classe energetica D o E non sarebbero stai più affittabili o vendibili.
Se ne è parlato tantissimo, ma poi non è stato incluso nelle direttive ufficiali. Potrebbero i singoli stati reintrodurre questa proposta, ma, personalmente, lo vedo molto improbabile, almeno nel breve periodo.

Prima o poi arriveranno sicuramente degli obblighi, anche solo per spingere all’azione quei proprietari restii sia ad investire in ristrutturazioni che ad alienare l’immobile, ma saranno probabilmente obblighi legati al tipo di intervento da fare nel momento in cui si andrà ad effettuare le ristrutturazioni: rifare una copertura significherà quindi installare un certo numero di pannelli fotovoltaici, come imbiancare l’esterno comporterà l’obbligo di installare il cappotto termino e così via…

Inflazione dei costi di ristrutturazione

Abbiamo già avuto un’esperienza con il bonus 110% su quanto la richiesta alta di ristrutturazioni edilizie faccia lievitare velocemente i prezzi di materiali e mano d’opera e, ovviamente, quando ci sarà un obbligo di effettuare determinati interventi con determinati materiali e scadenze, la tendenza presumibilmente sarà la stessa, tanto che, al netto di incentivi, probabilmente converrebbe anticipare gli obblighi e mettersi avanti rispetto alle tappe obbligatorie, sfruttando i bonus ancora attivi prima che i costi si alzino. Ma non è l’unico motivo per cui rimanere immobili può essere economicamente poco vantaggioso…

La nascita di due mercati: il Green Premium e il Brown Discount

Siamo abituati a valutare gli immobili basandoci sulla posizione, sulla qualità delle finiture, sul livello di pregio del contesto in cui si trova, sullo stato di conservazione, ma, fino a poco fa la questione del risparmio energetico era “poco sentito”; bastava cambiare gli infissi e il problema dei consumi era risolto.
Se l’esterno era sporco bastava imbiancarlo e così via…

Oggi, invece, la differenza tecnologica tra le nuove costruzioni e quelle classiche non può essere colmata con ristrutturazioni solo interne alla propria unità immobiliare, visto che la maggior parte di queste innovazioni va apportata per forza di cose all’intero edificio.

Questa differenza quasi incolmabile tra “nuovo” e “vecchio”, cambierà drasticamente le dinamiche del mercato che, a dirla tutta, sta già cambiando molto velocemente: già oggi, infatti, le Banche stesse stanno offrendo, di propria iniziativa, tassi di interesse agevolati per le case con le classi energetiche più alte e il divario di prezzo tra le case dotate di nuove tecnologie costruttive e classi energetiche alte si sta ampliando sensibilmente.

Anche questo divario di prezzi, tra case ad alto risparmio energetico e quelle con classe energetica bassa, è destinato ad aumentare enormemente dal momento in cui sarà chiaro a tutti l’ordine della spesa, creando, secondo le previsioni, due mercati distinti, con andamenti e tendenze diverse:

• Il Green Premium, ossia tutti quegli immobili che la transizione l’hanno già fatta, almeno in buona parte, o che sono di nuova costruzione, il cui valore diventerà altissimo man mano che gli obblighi di adeguamento saranno prossimi, di pari passo con l’aumento dei costi di ristrutturazione.
• Il Brown Discount, ossia tutti quegli immobili, che ad oggi sono la grandissima maggioranza, per i quali la spesa di adeguamento prevista per il Green Deal è ancora alta, che necessitano di tanti interventi di efficientamento e che hanno in previsione degli obblighi. Questi sono destinati a una svalutazione continuata e progressiva sul mercato, diventando sempre meno attrattivi.
• Terza categoria sono “gli esenti” dalla direttive EU ossia gli immobili storici, case indipendenti di dimensioni inferiori ai 50 metri quadrati il cui “destino commerciale” ad oggi faccio fatica a prevedere: è molto incerta la questione e bisogna vedere quanto saranno realmente esentati dal momento che verranno bloccate le forniture di gas, certi materiali diventeranno fuori mercato e quindi non è affatto detto che l’essere formalmente esenti possa permettere ai proprietari di dormire sonni tranquilli o che tali immobili abbiano un buon riscontro sul mercato.

Si parla proprio di due mercati diversi perché, pur essendo sempre legati alla posizione e agli altri fattori, la classe energetica diventerà, molto probabilmente, il primo indicatore del valore dell’immobile.

La differenza di prezzo diverrà tale da rendere, per molti, inaccessibile il “mercato Green Premium” e chi si ritroverà con un budget di acquisto limitato, non potrà far altro che acquistare una casa dal “Brown Discount”, tenendo già conto sia della spesa di ristrutturazione imminente, sia consci del fatto che nei condomini medi, quando si devono deliberare costosi lavori straordinari, spesso le riunioni condominiali si “scaldano”. Quindi oltre alla questione economica per molti si aggiungerà la questione psicologica della possibile ulcera da assemblea condominiale unita a 20 anni di cantiere.

A nessuno piace entrare in una casa nuova e iniziare subito ad affrontare numerose assemblee condominiali e spese per le parti comuni.

Non dico che il Brown Discount diventerà invendibile; è probabile che questi immobili diventino interesse di speculazioni di terzi dalla capacità di spesa o finanziabilità tali da poter affrontare le innovazioni con nonchalance a fronte di un vantaggio economico, quindi non mancheranno le opportunità di investimento o speculazione; tuttavia immagino che se stai leggendo questo articolo, tu preferisca cogliere delle opportunità piuttosto che vedere il tuo immobile svalutarsi per doverlo svendere per non aver agito per tempo.

Strategie da proprietario intelligente: come giocare d’anticipo nella transizione energetica

La transizione verso un parco immobiliare a emissioni zero è senza dubbio una sfida impegnativa. Per te, come per tutti i proprietari di casa, comporta la necessità di informarsi, pianificare e investire.

Come abbiamo visto ci sono dei risvolti economici negativi, ma se ben informati tutto ciò può trasformarsi in una grande opportunità: oltre all’opportunità di vivere in case più confortevoli, più sane, meno costose da gestire e più rispettose del pianeta che lasceremo, il divario dei prezzi tra il Brown Discount e il Green Premium apre un nuovo capitolo degli investimenti immobiliari.

In tal senso, pianificare con dei professionisti e sfruttare gli strumenti di supporto che verranno messi a disposizione possono aiutarti a compiere le mosse giuste, senza dimenticare, che ogni piccolo o grande intervento che farai sulla tua casa contribuirà a un futuro migliore. La tua “casa green” non è solo un obbligo europeo, ma una scelta intelligente per te e per l’ambiente.

Non c’è un consiglio unico valido per tutti, ma sicuramente dipende molto sia dagli immobili che dalle tue intenzioni, tenendo sempre presente che la chiave è la progettualità a lungo termine:

Se devi comprare casa:

Premesso che tutti hanno un limite di spesa e che gli immobili in classe energetica A/4 non sono accessibili a tutti, compatibilmente con le tue esigenze, questi rappresentano la miglior soluzione per non dover affrontare la spesa in futuro, anche in vista di una rivalutazione quasi inevitabile di mercato.

Se nella zona di tuo interesse tali immobili non esistono o sono totalmente fuori budget, non devi commettere l’errore di comprare basandoti solo sulla classe energetica in quanto valore assoluto e ti spiego il perché: la classe energetica attesta il consumo energetico attuale dell’immobile, però gli interventi di ristrutturazione hanno dei costi diversi a seconda della tipologia di intervento, quindi potrebbe essere più pronto un edificio dove hanno messo il cappotto o rifatto il tetto con certi criteri, piuttosto che uno con dei vetri di nuova generazione, la cui classe energetica è ad oggi superiore, ma dove però dovrai poi rifare tutto, affrontando costi molto superiori e con la necessità di ottenere delibere condominiali positive. Quindi potrebbe convenire acquistare al giusto prezzo un immobile meno performante ma facilmente trasformabile.

Anche perché l’UE ha previsto di uniformare a livello Europeo gli APE (Certificazioni energetiche appunto) e non è detto che i criteri che usiamo oggi siano effettivamente completi e tarati nel modo corretto, pur essendo fortemente indicativi delle prestazioni.

In futuro sono previsti strumenti utili per valutare i tipi di interventi a cui si dovrà far fronte un determinato immobile, con quello che viene chiamato Passaporto di ristrutturazione, il quale sarà una vera e propria roadmap personalizzata per la trasformazione dell’edificio, e con l’apertura di sportelli unici per la prestazione energetica degli edifici, che chiariranno le linee guida necessarie per affrontare la transizione in modo corretto e che, appunto, potrai sfruttare per comprendere meglio a cosa andrai incontro comprando un determinato immobile. Questi strumenti ad oggi non ancora disponibili, ma previsti per garantire informazioni e trasparenza.

Anche se devi investire in immobili (e puoi leggere la mia giuda su come scegliere l’investimento immobiliare più adatto a te) devi valutare bene se vale la pena spendere qualcosa in più già adesso per un immobile in classe energetica alta o se tenere conto che comunque dovrai spendere nei prossimi anni: contesti signorili possono darti qualche garanzia in più sulla possibilità economica del condominio di deliberare lavori di rinnovo energetico, oppure puoi optare per condomini di grandi dimensioni in modo da avere una quota millesimale minima così che la tua spesa non andrà ad incidere negativamente sul bilancio del tuo investimento. Va valutato caso per caso.

Se hai degli immobili che vuoi tenere e devi affrontare la transizione

Qui, come sopra. ti consiglio, prima di iniziare a ristrutturare i componenti più importanti dell’edificio, di fare già un progetto completo di eventuale roadmap e, nel caso si trovi in un condominio, valutare di attendere almeno che sia disponibile il passaporto di ristrutturazione, necessario per non compiere opere inutili o non adeguate al 2050.
Sono tanti ad esempio gli interventi effettuati con il 110% di sostituzione delle vecchie caldaie in favore di altre a combustibili fossili, che può essere anche una buona scelta quando si parla di piccole caldaie, che hanno cicli di vita relativamente brevi, ma pessima per i condomini dove le caldaie hanno una vita media di quarant’anni e si rischia di comprare qualcosa di già vecchio. Questo è solo un esempio di come l’assenza del passaporto di ristrutturazione e poca lungimiranza possano far buttare centinaia di migliaia di euro.

Quindi devi cercare di evitare di comprare quelle cose che sono in linea con il processo di transizione e già obsolete per il 2050 quando possibile, senza però attendere di effettuare i lavori di rinnovo troppo a ridosso delle scadenze, nel pieno delle ondate di ristrutturazione, per non vedere i costi salire alle stelle.

Un progetto chiaro e un’azione tempestiva ti aiuteranno di dover affrontare situazioni poco piacevoli.

Valuta bene quale casa tenere, cosa alienare e valuta di cambiare casa

Molte persone conservano immobili per questioni affettive, che magari rendono poco o nulla o che semplicemente hanno nel dimenticatoio: se questo è il tuo caso ad esempio è il momento di considerare di vendere gli immobili in esubero ora, considerato il fatto che in pochi anni senza interventi di ristrutturazione importanti, sono destinati a perdere quote importanti del proprio valore, quando, ad oggi, la differenza tra il Brown Discount e il Green Premium è ancora alquanto limitata. Se non ti serve e se non vuoi ristrutturare la cosa migliore è venderla prima che comporti quella perdita di valore silenziosa, liberandoti di un immobile che costa e si svaluta sicuramente non te ne pentirai in futuro.

Questo vale anche per tutti coloro che vivono in edifici con classi energetiche basse: il momento attuale consente un salto nel mercato superiore con un gap di spesa alquanto limitato rispetto a quanto avverrà in futuro, il che significa che adesso può essere un ottimo momento per vendere la casa “vintage” in favore di una soluzione moderna ed efficiente, guadagnando non solo un maggior comfort abitativo, spese di gestione più basse e mettersi al riparo dal disagio delle ristrutturazioni prolungate, ma è anche una forma di investimento intelligente sulla propria abitazione principale che va seriamente valutata. Anche in questo caso agire “velocemente” porterà a un vantaggio economico sensibile in pochissimi anni, almeno in termini di patrimonio. Se effettuare un cambio casa ti spaventa puoi leggere la mia guida sul come cambiare casa senza rimanere senza un tetto.

Se possiedi tanti immobili la questione ovviamente si complica: dovrai valutare attentamente la situazione energetica dei tuoi singoli immobili e valutare attentamente se vale la pena di investire tutti quei soldi in ristrutturazioni caso per caso.

Soprattutto se si tratta di immobili che hai accumulato negli anni in seguito a eredità o per investimento, molti di essi oggi potrebbero essere molto obsoleti e potrebbe valer la pena snellire il proprio portafoglio immobiliare per ottenere magari una nuova liquidità e re-investire in qualcosa di nuovo per avere un mix che ti consente di non dover affrontare troppe spese di ristrutturazione nello stesso momento.

Non fare tutto da solo: se hai dubbi chiedi consiglio

La strada da percorrere si prospetta lunga e piena di ostacoli e le situazioni sono molteplici e, tramite il blog, più che darti dei consigli di massima non posso fare, ma, come hai capito leggendo questo articolo, agire per tempo e fare scelte lungimiranti ti permetterà di affrontare il futuro con serenità e trasformare la transizione energetica in opportunità.

Farti seguire da chi è tutti i giorni al contatto con il mercato può aiutarti a prendere decisioni informate e scelte coerenti con i tuoi interessi, pianificando l’evoluzione del tuo patrimonio immobiliare, quindi se ti serve una mano puoi contattarmi per una consulenza personalizzata.

Se hai intenzione di liberarti di qualche immobile di troppo o valuti di effettuare delle compravendite a Parma e provincia o, più semplicemente, vuoi un parere professionale su quella che è la tua situazione immobiliare specifica in vista dell’attuazione delle direttiva “Case Green”, puoi sempre contattarmi tramite WhatsApp e sarò felice di aiutarti a compiere la scelta più sensata per il tuo caso specifico.

Puoi anche utilizzare CIV AI per valutare il valore della tua casa a Parma se vuoi iniziare a farti un’idea sui valori attuali di mercato o di quanto ti costi effettuare un cambio casa.
Se non sei di Parma e vuoi qualche informazione in più non esitare a contattarmi, rispondo sempre volentieri. In alternativa scrivimi nei commenti.

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